Apartamento T2, 100 m² em Águas Livres, Amadora
Apartamento T2 com 100 m² em Águas Livres, Amadora, à venda por 349 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 448 053 €, 28,2% acima do preço pedido. A análise de 41 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 100 m², certificado energético C. Localizado em praceta Conde de Ericeira, freguesia de Águas Livres, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui um notável terraço privado de 40 m², ideal para entretenimento ao ar livre, e foi totalmente remodelado em 2023, garantindo comodidades e estética modernas em todo o espaço.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €349,500 está abaixo do valor justo de €448,053, representando uma diferença de €98,553 (22,0%). Esta propriedade está claramente subvalorizada, apresentando uma oportunidade de investimento atrativa.
Avaliação
Valor justo estimado em €448,053 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €349,500 situa-se €98,553 (22.0%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €349,500 face à base da zona de praceta Conde de Ericeira de €340,887 (€3,409/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €340,887, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €448,053 (€4,481/m²), uma diferença de €98,553 (22.0%) face ao preço pedido de €349,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta Conde de Ericeira | Imóvel em análise | €349,500 | €3,495 | — | 77 | 69 |
| rua Infante Dom Henrique, 111 | Ativo | €249,000 | €3,831 | 9.6% | 80 | 69 |
| rua Doutor António Martins | Ativo | €535,000 | €6,294 | 80.1% | 70 | 82 |
| Carnaxide e Queijas · 96c0fa | Ativo | €395,000 | €4,938 | 41.3% | 82 | 74 |
| Carnaxide e Queijas · 19091f | Ativo | €395,000 | €4,877 | 39.5% | 78 | 76 |
| Mediana | €395,000 | €4,908 | 40.4% | 79 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar O apartamento de 2 quartos em Águas Livres, Amadora, apresenta uma oportunidade atrativa para arrendamentos familiares, com uma diferença em relação ao valor justo de 22,0%, indicando que está subvalorizado numa vizinhança que oferece amenidades essenciais e acesso a transportes públicos. O rendimento bruto de 3,8% complementa a classificação de condição de 82/100 da propriedade, apelando a famílias que buscam espaço de qualidade em uma localização desejável. Arrendamento de longo prazo Com um valor justo de €448,053 contra um preço de listagem de €349,500, este apartamento é um investimento atrativo para arrendamentos de longo prazo, deixando claro que a propriedade está subvalorizada com um grande potencial de valorização. A sua localização na área metropolitana de Lisboa garante uma demanda consistente por arrendamentos de longo prazo, reforçada por uma classificação de condição de 82/100. Compra e manutenção Os investidores que buscam uma estratégia de compra e manutenção devem considerar este apartamento de 2 quartos, pois apresenta atualmente uma diferença de 22,0% em relação ao valor justo, destacando seu potencial de valorização ao longo do tempo. Além disso, o rendimento bruto de 3,8% indica perspectivas de fluxo de caixa estáveis, enquanto a condição favorável e a forte demanda no bairro apoiam uma abordagem de investimento estratégico a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100, existe um risco aumentado de rotatividade de inquilinos, levando a potenciais vagas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 373 979 €
- Capital próprio necessário
- 94 379 €
- Prestação mensal
- 1179 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -562 €
- Preço349 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 260 €
- Imposto do Selo (escritura)2796 €
- Imposto do Selo (crédito)1678 €
- Escritura, registo e banco2339 €
- Obras2407 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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