Apartamento em Arroios
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Apartamento T3 com 123 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 878 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 712 142 €, 18,9% abaixo do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 123 m², certificado energético D. Localizado em avenida Almirante Reis, 18, freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. O apartamento possui tetos altos de quatro metros com pisos de madeira restaurados e elegantes molduras, realçando a sua atmosfera arejada e espaçosa, refletindo o seu charme histórico.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €878,000 está significativamente acima do valor justo de €712,142, resultando num prémio de €165,858 (23.3%). Isto indica que a propriedade está sobrevalorizada em comparação com a média do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €712,142 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €878,000 situa-se €165,858 (23.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €878,000 face à base da zona de avenida Almirante Reis, 18 de €651,155 (€5,294/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €651,155, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €712,142 (€5,790/m²), uma diferença de €165,858 (23.3%) face ao preço pedido de €878,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Almirante Reis, 18 | Imóvel em análise | €878,000 | €7,138 | — | 80 | 91 |
| rua de Moçambique, 28 | Ativo | €1,200,000 | €10,000 | 40.1% | 90 | 85 |
| Arroios · 6fb8e0 | Ativo | €520,000 | €4,000 | 44.0% | 82 | 78 |
| Arroios · caa1b7 | Ativo | €650,000 | €5,909 | 17.2% | 78 | 90 |
| rua Fernão de Magalhães, 1 | Ativo | €499,000 | €5,670 | 20.6% | 80 | 81 |
| Mediana | €585,000 | €5,790 | 18.9% | 81 | 83 |
Tese de investimento
Long-term rental O preço de listagem atual de €878,000 supera o valor justo de €712,142 em 23,3%, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Além disso, um rendimento bruto de apenas 2,4% pode não justificar o investimento tendo em conta os retornos potenciais no mercado de arrendamento a longo prazo. Short-term vacation rental Com um alto preço de listagem de €878,000, a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €712,142, criando uma diferença significativa de 23,3%. Dado o baixo rendimento bruto de 2,4%, a estratégia de aluguer de férias de curta duração pode não ser uma rota financeiramente prudente nesta situação. Buy-and-hold A propriedade está atualmente listada a €878,000, que é 23,3% acima do seu valor justo de €712,142, tornando-a sobrevalorizada para uma estratégia de compra e manutenção. O baixo rendimento de 2,4% diminui a probabilidade de valorização de capital justificar este preço premium a longo prazo.
Riscos
Potencial Recessão Económica A elevada pontuação de estabilidade económica de 90/100 sugere condições atuais fortes, mas qualquer queda repentina poderia impactar a estabilidade dos inquilinos, que, embora alta a 88/100, ainda poderia resultar em taxas de vacância aumentadas ou instabilidade na renda ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 945 526 €
- Capital próprio necessário
- 243 126 €
- Prestação mensal
- 2961 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2237 €
- Preço878 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões52 680 €
- Imposto do Selo (escritura)7024 €
- Imposto do Selo (crédito)4214 €
- Escritura, registo e banco3607 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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