Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T2 com 88 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 266 432 €, 9,7% abaixo do preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 88 m², no 3º andar, construído em 1986, certificado energético F. Localizado freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Caractéristica Notável: Este apartamento dispõe de uma varanda privada com acesso direto a partir de um dos quartos, oferecendo um espaço ideal para relaxar enquanto desfruta da vista para o mar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €295,000 está €28,568 acima do valor justo de €266,432, representando uma sobrevalorização de 10.7%. Esta discrepância sugere que os compradores potenciais podem enfrentar desafios para justificar o custo de aquisição. Buy-to-flip angle. A estratégia de compra para revenda poderia envolver a atualização da estética do apartamento, visando um preço de revenda significativamente superior ao de aquisição. Dada a potencial procura no mercado, uma renovação bem executada poderia aumentar a atratividade e gerar rentabilidade. Buy-to-let angle. Uma estratégia de rendimento de arrendamento baseada em um rendimento estimado de €910 mensal oferece um rendimento bruto de 3.7%. Com as condições atuais do mercado, um arrendamento a longo prazo poderia proporcionar uma receita constante, apesar das limitações de comodidades nas imediações.
Avaliação
Valor justo estimado em €266,432 a partir de 2 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €28,568 (10.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal de €193,883 (€2,203/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €193,883, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €266,432 (€3,028/m²), uma diferença de €28,568 (10.7%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setúbal (São Sebastião) · 57fad1 | Imóvel em análise | €295,000 | €3,352 | — | 80 | 50 |
| Setúbal (São Sebastião) · a46768 | Ativo | €295,000 | €2,950 | 12.0% | 85 | 50 |
| Setúbal (São Sebastião) · 80028a | Ativo | €295,000 | €3,105 | 7.4% | 75 | 51 |
| Mediana | €295,000 | €3,028 | 9.7% | 80 | 51 |
Tese de investimento
Buy-and-hold O apartamento de 2 quartos em Setúbal está listado por €295,000, o que representa 10,7% acima do seu valor justo de €266,432, indicando que pode não ser um investimento ideal para buy-and-hold a preços atuais. Além disso, o rendimento bruto da propriedade de 3,7% não compensa adequadamente a sobrevalorização, dada a limitada oferta de comodidades e a procura nesta localização rural. Long-term rental Investir nesta propriedade como aluguer de longo prazo pode não gerar os retornos esperados, uma vez que o preço de mercado está acima da valorização justa, tornando a rentabilidade de aluguer mais difícil de alcançar. Além disso, uma classificação de 50/100 para a vizinhança e as comodidades limitadas sugerem que a procura por inquilinos pode também estar restringida, limitando ainda mais o potencial de rendimento de aluguer.
Riscos
Instabilidade Económica A propriedade enfrenta um risco financeiro devido a uma pontuação de estabilidade económica moderada de 60/100, que indica potenciais flutuações na renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 312 240 €
- Capital próprio necessário
- 76 240 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -512 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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