Apartamento em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena
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Apartamento T3 com 88 m² em Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, à venda por 299 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 215 082 €, 28,1% abaixo do preço pedido. A análise de 5 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Características visíveis nas fotografias: pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 88 m², no 2º andar, construído em 1988, certificado energético C. Localizado freguesia de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Esta propriedade apresenta um pavimento de azulejos em efeito mármore negro polido e uma atmosfera familiar, complementada por renovações recentes, garantindo tanto apelo estético como conforto moderno.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €299,000 está significativamente acima do valor justo de €215,082, representando uma propriedade sobrevalorizada em €83,918 (39,0%).
Avaliação
Valor justo estimado em €215,082 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €299,000 situa-se €83,918 (39.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €299,000 face à base da zona de Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena, Barreiro, Setúbal de €165,143 (€1,877/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €165,143, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €215,082 (€2,444/m²), uma diferença de €83,918 (39.0%) face ao preço pedido de €299,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena · e3ac77 | Imóvel em análise | €299,000 | €3,398 | — | — | 73 |
| rua Alexandre Herculano, 44 | Ativo | €270,000 | €2,213 | 34.9% | 75 | 68 |
| rua Cidade de Pinhel | Ativo | €299,000 | €2,354 | 30.7% | 74 | 73 |
| Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena · bf2a6a | Ativo | €450,000 | €2,557 | 24.7% | 74 | 75 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · 6c7b57 | Ativo | €310,000 | €2,230 | 34.4% | 72 | 73 |
| Mediana | €304,500 | €2,292 | 32.5% | 74 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Alto do Seixalinho está sobrevalorizada em 39,0% em comparação com o seu valor justo, o que pode impactar o rendimento de arrendamento e os retornos de investimento. Com um rendimento bruto de apenas 3,5%, esta opção pode não oferecer um fluxo de rendimento atrativo para investidores a longo prazo. Arrendamento familiar Dado o seu preço atual em relação ao valor justo, este apartamento de 3 quartos não é a melhor escolha para arrendamentos familiares, uma vez que o rendimento é relativamente baixo, a 3,5%. A pontuação de qualidade do bairro de 73/100 sugere amenidades decentes; no entanto, a natureza sobrevalorizada da propriedade undermina o seu apelo para arrendamento. Compra e retenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e retenção é questionável, especialmente com o valor justo significativamente abaixo do preço listado. A classificação da condição do apartamento de 78/100 é aceitável, mas a lacuna de 39,0% do valor justo indica que o potencial de valorização a longo prazo pode ser limitado nas condições atuais do mercado.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica Um score de 70/100 em estabilidade económica indica potenciais flutuações nas condições económicas locais que podem afetar a renda de aluguel e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 324 143 €
- Capital próprio necessário
- 84 943 €
- Prestação mensal
- 1008 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -577 €
- Preço299 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 536 €
- Imposto do Selo (escritura)2392 €
- Imposto do Selo (crédito)1435 €
- Escritura, registo e banco2218 €
- Obras7563 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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