Moradia em Castanheira de Pera e Coentral
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Moradia T4 com 185 m² em Castanheira de Pera e Coentral, Castanheira de Pera, à venda por 190 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 154 740 €, 18,6% abaixo do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de campo, jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 com 1 casas de banho de 185 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Castanheira de Pera e Coentral, concelho de Castanheira de Pera, distrito de Leiria. Características Notáveis: A propriedade inclui pisos de terracota tradicionais e uma área coberta exterior funcional, adequada para refeições ou atividades de lazer, realçando o seu charme rústico.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €190,000 está €35,260 (22,8%) acima do valor justo de €154,740, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere que os potenciais compradores devem abordar com cautela em relação aos retornos do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €154,740 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €190,000 situa-se €35,260 (22.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €190,000 face à base da zona de Castanheira de Pera e Coentral, Castanheira de Pera, Leiria de €194,772 (€1,053/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 70/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €194,772, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €154,740 (€836/m²), uma diferença de €35,260 (22.8%) face ao preço pedido de €190,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Castanheira de Pera e Coentral · e3acc7 | Imóvel em análise | €190,000 | €1,027 | — | 65 | 52 |
| Castanheira de Pera e Coentral · a80a27 | Ativo | €130,000 | €1,625 | 58.2% | — | 50 |
| rua da Encruzilhada, 86 | Ativo | €149,000 | €214 | 79.1% | 38 | 55 |
| Castanheira de Pera e Coentral · 53ce67 | Ativo | €265,375 | €1,106 | 7.7% | 65 | 47 |
| rua da Cerejeira, 43 | Ativo | €155,000 | €554 | 46.1% | — | 46 |
| Mediana | €152,000 | €830 | 19.2% | 52 | 49 |
Tese de investimento
Buy-and-hold A propriedade está listada por €190,000, significativamente acima do seu valor justo de €154,740, indicando que está sobrevalorizada em 22,8%. Dada a sua condição atual de 70/100 e a classificação do bairro de 52/100, o potencial de valorização a longo prazo parece limitado. Long-term rental Com um rendimento bruto de 6,5%, a propriedade poderia gerar uma renda de aluguel estável; no entanto, a sua avaliação de €190,000 excede o valor justo em €35,260. Esta discrepância sugere que, embora possa fornecer fluxo de caixa de aluguel, o investimento geral ao longo do tempo pode não estar alinhado com as expectativas de apreciação de valor. Family rental Embora a propriedade tenha potencial para servir como aluguel familiar devido ao seu tamanho e distribuição, o seu preço de listagem de €190,000 está 22,8% acima do seu valor justo. A classificação de qualidade inferior do bairro pode ainda impactar a demanda, tornando este investimento menos atraente. Not ideal for: Luxury market, Short-term vacation rental, Student housing.
Riscos
Risco de Sensibilidade Económica A baixa pontuação de estabilidade económica de 45/100 sugere que a propriedade pode ser vulnerável a flutuações do mercado, o que pode impactar negativamente a receita de aluguer e a retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 239 160 €
- Capital próprio necessário
- 87 160 €
- Prestação mensal
- 666 €
- Rentabilidade bruta
- 5,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -82 €
- Preço190 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4072 €
- Imposto do Selo (escritura)1520 €
- Imposto do Selo (crédito)912 €
- Escritura, registo e banco1956 €
- Obras40 700 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparables come from the surrounding municipality (~15km).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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