Apartamento em Fânzeres e São Pedro da Cova
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Apartamento T1 com 72 m² em Fânzeres e São Pedro da Cova, Gondomar, à venda por 295 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 235 115 €, 20,3% abaixo do preço pedido. A análise de 5 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 72 m², certificado energético D. Localizado em rua de Santa Bárbara, freguesia de Fânzeres e São Pedro da Cova, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento inclui um roupeiro embutido no quarto e está equipado com eletrodomésticos de aço inoxidável básicos, refletindo acabamentos padrão típicos de construções de empreiteiro.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €295,000 está €59,885 (25.5%) acima do valor justo de €235,115, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância levanta preocupações para os investidores potenciais em relação à valorização futura e à acessibilidade.
Avaliação
Valor justo estimado em €235,115 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €295,000 situa-se €59,885 (25.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €295,000 face à base da zona de rua de Santa Bárbara de €241,291 (€3,351/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 61/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €241,291, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €235,115 (€3,265/m²), uma diferença de €59,885 (25.5%) face ao preço pedido de €295,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Santa Bárbara | Imóvel em análise | €295,000 | €4,097 | — | — | 71 |
| Fânzeres e São Pedro da Cova · 4d445b | Ativo | €244,500 | €3,444 | 16.0% | — | 77 |
| rua Particular da Portelinha | Ativo | €245,000 | €3,403 | 16.9% | 70 | 75 |
| rua Crisantemos, 285 | Ativo | €195,000 | €4,149 | 1.3% | 65 | 74 |
| travessa Santa Bárbara | Ativo | €244,000 | €3,128 | 23.7% | 68 | 73 |
| Mediana | €244,250 | €3,424 | 16.4% | 68 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço atual de €295,000 representa uma diferença de 25.5% em relação ao valor justo estimado de €235,115, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 2.4%, investir nesta estratégia de arrendamento a longo prazo pode não oferecer retornos adequados em relação às expectativas do mercado. Arrendamento familiar Dada a pontuação de condição decente do bairro de 71/100 e a proximidade urbana ao Porto, esta propriedade pode atrair famílias em busca de viver nos subúrbios. No entanto, sua diferença de 25.5% no valor sugere que o custo de aquisição supera a renda potencial de arrendamento, categorizando-a como sobrevalorizada. Comprar e manter A avaliação do apartamento a €295,000 não se alinha ao valor justo de €235,115, destacando que está sobrevalorizada para uma estratégia de comprar e manter. Os retornos esperados são ainda mais reduzidos pelo baixo rendimento bruto de 2.4%, tornando esta uma opção de investimento menos favorável para a valorização de capital a longo prazo.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e dos Inquilinos Com os índices de estabilidade económica e dos inquilinos a 70/100, existe um risco moderado de que flutuações na economia local ou na rotatividade de inquilinos possam impactar negativamente a renda locativa e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 339 610 €
- Capital próprio necessário
- 103 610 €
- Prestação mensal
- 995 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -803 €
- Preço295 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 256 €
- Imposto do Selo (escritura)2360 €
- Imposto do Selo (crédito)1416 €
- Escritura, registo e banco2208 €
- Obras27 370 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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