Apartamento em Portimão
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Apartamento T4 com 135 m² em Portimão, à venda por 290 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 225 388 €, 22,3% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 7%. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T4 de 135 m², com 2 casas de banho, no 4.º andar, ano de construção 1968. Localização: rua Frei Manuel Sepúlcro, 29 · freguesia: Portimão · concelho: Portimão · distrito: Faro. Este apartamento de meados do século dispõe de pavimentos de terrazzo originais nas zonas comuns, conferindo um charme vintage único que contrasta com os espaços residenciais mais modernos.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 290 000 € está acima do valor justo de 225 000 €, com um gap de 65 000 €, ou seja, 22,3% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança neste valor justo é média. A rentabilidade bruta estimada é de 7%.
Avaliação
- Modelo de transações
- 310 518 €peso 56%42 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 344 465 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −73 116 €−22,5%a partir de 325 526 €
- Margens de prudência
- −27 022 €−10,7%a partir de 252 410 €
- Valor justo
- 225 388 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 243 347 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O valor justo deste imóvel é determinado através da combinação do Modelo de transações e do Modelo de anúncios ajustado. O Modelo de transações, baseado em dados reais de transações na freguesia de Portimão, representa 55% da avaliação, enquanto o Modelo de anúncios ajustado contribui com 45%. Foram feitas correções conservadoras, especialmente no custo para corrigir, levando a uma estimação de valor justo de 225 000 €. Assim, o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo em 65 000 € (22,3%) inferior ao preço pedido — 22,3% de desvalorização face ao preço pedido. A nível geral, a confiança nesta avaliação é média.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 7% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O preço pedido de 290 000 € está acima do valor justo de 225 000 €, traduzindo-se numa desvalorização de 22,3% face ao preço pedido. Com uma confiança média, o estado do imóvel é classificado com 49 em 100, e a zona apresenta uma pontuação de 50 em 100, indicando uma qualidade mista em ambos os aspectos. Recomenda-se que os investidores considerem cuidadosamente estes fatores, especialmente a discrepância entre preço e valor, antes de tomarem qualquer decisão.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos O imóvel tem uma pontuação de estabilidade económica baixa de 50/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 50/100, indicando uma potencial dificuldade em manter um rendimento de arrendamento consistente e períodos sem inquilino elevados. Risco de certeza do valor justo Com uma confiança média na estimativa do valor justo de 225 € 000, existem preocupações devido ao estado de vigilância do referente da câmara municipal em relação ao INE e à ausência de dados reais de transações de microlocalização, o que pode afetar a certeza do investimento.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 384 339 €
- Capital próprio necessário
- 152 339 €
- Prestação mensal
- 978 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -423 €
- Preço290 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 906 €
- Imposto do Selo (escritura)2320 €
- Imposto do Selo (crédito)1392 €
- Escritura, registo e banco2196 €
- Obras77 526 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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