Apartamento T3, 112 m² em Vila do Conde
Apartamento T3 com 112 m² em Vila do Conde, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 219 438 €, 23% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6,2%. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 de 112 m², com 2 casas de banho, classe energética F. Localização: freguesia: Vila do Conde · concelho: Vila do Conde · distrito: Porto. A varanda virada a oeste e a marquise virada a este proporcionam luz natural ao longo do dia, e o apartamento fica a 700m da praia.
Resumo financeiro
O preço pedido de 285 000 € está acima do valor justo de 219 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 66 000 € (23,0%) inferior ao preço pedido — 23,0% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 287 391 €peso 56%123 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 329 505 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −64 108 €−20,9%a partir de 306 010 €
- Margens de prudência
- −22 464 €−9,3%a partir de 241 902 €
- Valor justo
- 219 438 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 236 923 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 123 transações reais em Vila do Conde, ao longo dos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Como ajustamento conservador, são deduzidos os custos estimados das obras; o valor fica 9,3% abaixo da estimativa central. Resultado: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 219 000 €, face a um preço pedido de 285 000 €, uma desvalorização de 66 000 € (23,0%) face ao preço pedido. Confiança: média. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 237 000 €; o preço pedido de 285 000 € está 48 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6,2% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T3 em Vila do Conde está anunciado por 285 000 €, acima do valor justo de 219 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 66 000 € (23,0%) inferior ao preço pedido — 23,0% de desvalorização face ao preço pedido. O estado tem uma classificação de 72/100 e o bairro de 50/100, enquanto a rentabilidade bruta é de 6,2%; estes fatores devem ser ponderados tendo em conta a confiança média da avaliação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando uma possível exposição à instabilidade económica e dos inquilinos. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 219 000 €, com confiança média; a referência do município está em análise face ao INE, e a avaliação é líquida das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 321 793 €
- Capital próprio necessário
- 93 793 €
- Prestação mensal
- 969 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -376 €
- Preço285 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 556 €
- Imposto do Selo (escritura)2280 €
- Imposto do Selo (crédito)1368 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras20 405 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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