Apartamento em Santo António
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Apartamento T4 com 94 m² em Santo António, Lisbon, à venda por 425 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 400 593 €, 5,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,8%. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T4 de 94 m², com 1 casa de banho, no 4.º andar, ano de construção 1910, classe energética E. Localização: avenida da Liberdade · freguesia: Santo António · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. Remodelado em 2014, o imóvel tem pavimento de madeira nobre e bancadas de granito, enquanto dois quartos são interiores, sem janelas para a rua.
Resumo financeiro
O preço pedido de 425 000 € está acima do valor justo de 401 000 €, com confiança elevada; o imóvel está sobreavaliado: 24 000 € (5,7%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 458 411 €peso 56%33 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 478 247 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −47 787 €−10,2%a partir de 467 180 €
- Margens de prudência
- −18 800 €−4,5%a partir de 419 393 €
- Valor justo
- 400 593 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 432 512 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 33 vendas registadas em Santo António nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 55% e 45%, respetivamente. Um ajuste conservador para obras deduz o custo estimado, colocando o valor justo 4,5% abaixo da estimativa central de 419 000 €; o valor é líquido das obras estimadas. O preço pedido é 425 000 € e o valor justo é 401 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 24 000 € (5,7%) inferior ao preço pedido — 5,7% de desvalorização face ao preço pedido. Confiança: elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 433 000 €; o preço pedido de 425 000 € está 8000 € abaixo deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,8% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 65/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Nota regulatória (alojamento local): Nota regulatória: nesta freguesia não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças caducam com a venda. Planeie arrendamento de longa duração
A 425 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 401 000 €, com 24 000 € (5,7%) de desvalorização face ao preço pedido, pelo que o imóvel está sobreavaliado, apesar da rentabilidade bruta de 4,8%. A oportunidade de valorização através de obras é sustentada pela avaliação do estado, de 65/100, embora as obras cosméticas estejam estimadas em cerca de 920 €/m², excluindo projeto e licenciamento. A avaliação do bairro de Santo António é de 50/100; como não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as existentes caducam com a venda, o investimento deverá assentar no arrendamento de longa duração.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos moderada As pontuações de estabilidade económica e dos inquilinos, ambas de 50/100, indicam estabilidade moderada, o que poderá deixar o investimento exposto a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 483 152 €
- Capital próprio necessário
- 143 152 €
- Prestação mensal
- 1433 €
- Rentabilidade bruta
- 4,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -408 €
- Preço425 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3400 €
- Imposto do Selo (crédito)2040 €
- Escritura, registo e banco2520 €
- Obras28 892 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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