Apartamento em Alvalade
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Apartamento T3 com 67 m² em Alvalade, Lisbon, à venda por 305 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 112 163 €, 38,7% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e jardim.
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Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 67 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Alvalade, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui uma localização excelente com acesso conveniente a instituições educativas de topo, aumentando o seu apelo para famílias e investidores à procura de oportunidades de arrendamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €305,000 está significativamente acima do valor justo de €112,163, representando uma sobrevalorização de €192,837 (63.2%). Esta discrepância sugere que a propriedade não é um investimento financeiramente saudável ao preço listad.
Avaliação
Valor justo estimado em €112,163 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €305,000 situa-se €192,837 (63.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €305,000 face à base da zona de Alvalade, Lisbon, Lisbon de €343,241 (€5,123/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 68/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 85). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Alvalade, Lisbon, Lisbon
Base da zona €343,241 + condição -€7,852 + localização +€13,619 = valor justo estimado de €112,163 (€1,674/m²), uma diferença de €192,837 (63.2%) face ao preço pedido de €305,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alvalade · 225b91 | Imóvel em análise | €305,000 | €4,552 | — | 70 | 82 |
| Alvalade · cfe1e5 | Ativo | €375,000 | €5,357 | 17.7% | — | 79 |
| rua Ilha do Porto Santo, 6 | Ativo | €295,000 | €4,758 | 4.5% | 70 | 73 |
| rua República da Bolívia, 1 | Ativo | €399,000 | €4,926 | 8.2% | 67 | 78 |
| rua João Ortigão Ramos | Ativo | €425,000 | €5,000 | 9.8% | 76 | 76 |
| Mediana | €387,000 | €4,963 | 9.0% | 70 | 77 |
Tese de investimento
Long-term rental O preço atual de €305,000 para este apartamento de 3 quartos resulta num rendimento bruto de apenas 4.6%, que está abaixo das expectativas do mercado. Dada a estimativa de valor justo de €112,163, esta propriedade está sobrevalorizada e pode não proporcionar retornos satisfatórios para investidores a longo prazo. Buy-and-hold Com um valor justo significativamente inferior ao preço de lista, manter esta propriedade para valorização futura representa um risco considerável. A pontuação de condição do apartamento de 68/100 e a classificação do bairro de 82/100 são promissoras, mas um ponto de entrada sobrevalorizado pesa bastante na rentabilidade potencial. Family rental A €305,000, esta propriedade não apresenta um caso convincente para investimento em arrendamento familiar devido ao seu estado sobrevalorizado em comparação com o valor justo estimado. Embora as comodidades do bairro atraiam famílias, o alto custo de entrada dilui o apelo, levando a um ambiente de arrendamento menos favorável. Not ideal for Short-term rental, Student housing, Value-add renovation.
Riscos
Risco de recessão económica Uma diminuição da estabilidade económica a partir da classificação atual de 80 poderia levar a um aumento nas taxas de vacância, impactando a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 340 941 €
- Capital próprio necessário
- 96 941 €
- Prestação mensal
- 1029 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -390 €
- Preço305 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 956 €
- Imposto do Selo (escritura)2440 €
- Imposto do Selo (crédito)1464 €
- Escritura, registo e banco2232 €
- Obras17 850 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 63.2% acima do valor justo.
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