Apartamento em Areeiro
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Apartamento T3 com 86 m² em Areeiro, Lisbon, à venda por 448 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 379 219 €, 15,4% abaixo do preço pedido. A análise de 48 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, jardim e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T3 de 86 m², com 2 casas de banho, ano de construção 1940, classe energética D. Localização: rua Barão de Sabrosa, 346 · freguesia: Areeiro · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. O imóvel dispõe de um logradouro de uso exclusivo com cerca de 30 m² e necessita de obras completas, devido a graves problemas de humidade e bolor na cozinha e na casa de banho.
Resumo financeiro
O preço pedido de 448 000 € está acima do valor justo de 379 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 15,4% face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 434 688 €peso 56%42 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 438 260 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −39 844 €−9,1%a partir de 436 267 €
- Margens de prudência
- −17 204 €−4,3%a partir de 396 423 €
- Valor justo
- 379 219 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 409 435 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 42 vendas registadas em Areeiro nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% do Modelo de transações e 45% do Modelo de anúncios ajustado. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores têm em conta a área e a composição da área não habitável; são deduzidas as obras estimadas, colocando o valor justo 4,3% abaixo da estimativa central. O valor justo é 379 000 €, face ao preço pedido de 448 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo, com 69 000 € (15,4%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 409 000 €; o preço pedido de 448 000 € está 39 000 € acima deste.
Tese de investimento
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 44/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 1 380 €/m² para uma renovação integral (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
A 448 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 379 000 €, pelo que o imóvel está sobreavaliado, com 69 000 € (15,4%) de desvalorização face ao preço pedido. O potencial de valorização através de obras é sustentado pelo estado, avaliado em 44/100, e por uma margem de entrada, embora uma remodelação integral tenha um custo indicativo de cerca de 1380 €/m² apenas para execução, excluindo projeto e licenciamento. A classificação do bairro é 50/100 e a confiança na avaliação é elevada.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas a classificação de 50/100, indicando estabilidade moderada em ambas as medidas. Risco de qualidade dos dados Os anúncios do imóvel divergem, pelo que a qualidade dos dados tem o estado REVIEW.
Qualidade dos dados
Nota CConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 534 680 €
- Capital próprio necessário
- 176 280 €
- Prestação mensal
- 1511 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -810 €
- Preço448 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 140 €
- Imposto do Selo (escritura)3584 €
- Imposto do Selo (crédito)2150 €
- Escritura, registo e banco2575 €
- Obras55 230 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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