Moradia T3, 280 m² em Forjães, Esposende
Moradia T3 com 280 m² em Forjães, Esposende, à venda por 305 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 216 117 €, 29,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,7%. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vigas à vista.
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Visão geral
Moradia T3 de 280 m², com 2 casas de banho, classe energética D. Localização: freguesia: Forjães · concelho: Esposende · distrito: Braga. O terreno de 578 m² inclui jardim, árvores, um poço e um pátio, e a garagem fechada tem capacidade para 4 veículos; a remodelação de luxo apresentada nas imagens CGI não corresponde aos acabamentos datados visíveis nas fotografias.
Resumo financeiro
O preço pedido de 305 000 € está acima do valor justo de 216 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 89 000 € (29,1%) inferior ao preço pedido — 29,1% de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 304 749 €peso 62%109 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 313 854 €peso 38%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Margens de prudência
- −92 059 €−29,9%a partir de 308 176 €
- Valor justo
- 216 117 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 251 591 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza 109 preços de venda registados em Esposende ao longo dos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados através de uma ponderação de 60% para o Modelo de transações e de 40% para o Modelo de anúncios ajustado. É aplicado um ajustamento conservador à área, usando a leitura mais conservadora, que reduz em 29,9% a estimativa central de 308 000 €. O valor justo é 216 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 89 000 € (29,1%) inferior ao preço pedido — 29,1% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 252 000 €; o preço pedido de 305 000 € está 53 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,7% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O imóvel T3 em Forjães, Esposende, está anunciado por 305 000 €, acima do valor justo de 216 000 €; está sobreavaliado, com 89 000 € (29,1%) de desvalorização face ao preço pedido. O estado, com uma classificação de 75/100, é um aspeto favorável, enquanto a classificação do bairro de 50/100 aconselha prudência; a rentabilidade bruta é de 4,7%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando estabilidade apenas moderada nestas dimensões. Inconsistência nos anúncios A verificação da qualidade dos dados está marcada como REVIEW porque os anúncios do imóvel são discordantes; a referência ao município está também sob vigilância face ao INE.
Qualidade dos dados
Nota FConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 363 998 €
- Capital próprio necessário
- 119 998 €
- Prestação mensal
- 1029 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -636 €
- Preço305 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 956 €
- Imposto do Selo (escritura)2440 €
- Imposto do Selo (crédito)1464 €
- Escritura, registo e banco2232 €
- Obras40 907 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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