Apartamento T2, 63 m² em Olivais, Lisbon
Apartamento T2 com 63 m² em Olivais, Lisbon, à venda por 410 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 318 442 €, 22,3% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo de meados do século XX, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 de 63 m², com 1 casa de banho, no 1.º andar, ano de construção 1966, classe energética C. Localização: rua General Silva Freire, 33 · freguesia: Olivais · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. Este imóvel apresenta elegantes bancadas de mármore Lioz e azulejos hidráulicos sofisticados, aumentando o seu apelo moderno enquanto mantém o charme original da sua época.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 410 000 € está acima do valor justo de 318 000 €, o que indica que o imóvel está sobreavaliado; a confiança neste valor justo é média. O imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 92 000 € (22,3%) inferior ao preço pedido — 22,3% de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 298 069 €peso 56%109 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 346 150 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 318 442 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 343 816 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O valor justo do imóvel é determinado pela combinação de dois modelos: o Modelo de transações, que utiliza dados reais de transações de 109 vendas em Olivais, abrangendo quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026 (com 55% de peso), e o Modelo de anúncios ajustado, baseado nas listagens atuais (45%). Nenhum ajuste conservador foi aplicado a este imóvel. O valor justo resultante é de 318 000 €. Dado o preço pedido de 410 000 €, o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo em 92 000 €, o que corresponde a 22,3% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança nesta avaliação é média.
Tese de investimento
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Os investidores devem notar que o preço pedido de 410 000 € excede o valor justo de 318 000 €, indicando uma desvalorização de 22,3% face ao valor justo. Além disso, embora o imóvel apresente uma classificação de estado moderada de 75/100, a localização recebe uma classificação inferior de 50/100, o que sugere desafios potenciais na desejabilidade e revenda. Assim, é recomendável uma consideração cuidadosa, dado o panorama geral da relação entre preço e valor e a viabilidade da localização.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos O imóvel possui uma pontuação de estabilidade económica baixa de 50/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 50/100, indicando potenciais desafios na atração e retenção de inquilinos fiáveis num mercado volátil. Risco de certeza do valor justo A confiança na valorização é média e a ausência de dados de microlocalização de transações levanta preocupações sobre a certeza do valor justo, que está fixado em 318 0 €.
Qualidade dos dados
Nota BConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 447 036 €
- Capital próprio necessário
- 119 036 €
- Prestação mensal
- 1383 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -860 €
- Preço410 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3280 €
- Imposto do Selo (crédito)1968 €
- Escritura, registo e banco2484 €
- Obras9204 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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