Moradia T3, 228 m² em Apúlia e Fão, Esposende
Moradia T3 com 228 m² em Apúlia e Fão, Esposende, à venda por 460 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 362 601 €, 21,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 3,3%. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de rio. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
Moradia T3 de 228 m², com 2 casas de banho, classe energética C. Localização: freguesia: Apúlia e Fão · concelho: Esposende · distrito: Braga. O imóvel dispõe de cozinha totalmente equipada com ilha central, lareira e garagem fechada com portão automatizado.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 460 000 € está acima do valor justo de 363 000 €; a diferença é de 97 000 € (21,2% de desvalorização face ao preço pedido). A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 334 531 €peso 62%109 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 413 592 €peso 38%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 362 601 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 422 120 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 109 vendas registadas no município de Esposende nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. As estimativas são combinadas através de uma ponderação: 60% do Modelo de transações e 40% do Modelo de anúncios ajustado. Não foi aplicado nenhum ajuste conservador relativo à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O preço pedido de 460 000 € está acima do valor justo de 363 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 97 000 € (21,2%) inferior ao preço pedido — 21,2% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 422 000 €; o preço pedido de 460 000 € está 38 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 3,3% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O imóvel T3, com 228 m², em Apúlia e Fão, Esposende, está anunciado por 460 000 €, acima do valor justo de 363 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 97 000 € (21,2%) inferior ao preço pedido — 21,2% de desvalorização face ao preço pedido. Esta diferença deve ser ponderada face ao estado, avaliado em 84/100, à classificação do bairro, de 50/100, e à rentabilidade bruta de 3,3%; a confiança na avaliação é baixa.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, o que indica potencial incerteza quanto à estabilidade económica e dos inquilinos do imóvel. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 363 000 € e tem confiança baixa; a referência do município está sob vigilância face ao INE e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota CConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 492 592 €
- Capital próprio necessário
- 124 592 €
- Prestação mensal
- 1552 €
- Rentabilidade bruta
- 4,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -370 €
- Preço460 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3680 €
- Imposto do Selo (crédito)2208 €
- Escritura, registo e banco2604 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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