Apartamento T2, 96 m² em Ramalde, Porto
Apartamento T2 com 96 m² em Ramalde, Porto, à venda por 245 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 239 025 €, em linha com o preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,1%. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 de 96 m², com 1 casa de banho, ano de construção 1977, classe energética D. Localização: freguesia: Ramalde · concelho: Porto · distrito: Porto. O apartamento tem o interior totalmente remodelado, com acabamentos em granito e azulejos com efeito de mármore, mas a fachada e a entrada do edifício apresentam fissuras significativas e manchas de humidade.
Resumo financeiro
O preço pedido de 245 000 € está em linha com o valor justo de 239 000 €; a confiança neste valor justo é média, sendo o valor justo 6000 € (2,4%) inferior ao preço pedido — 2,4% de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 327 091 €peso 56%144 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 293 976 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −54 161 €−17,3%a partir de 312 451 €
- Margens de prudência
- −19 265 €−7,5%a partir de 258 290 €
- Valor justo
- 239 025 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 258 071 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 144 vendas registadas em Ramalde nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. A estimativa central é ajustada pelas obras estimadas, resultando num valor justo 7,5% inferior a essa estimativa; o valor é líquido das obras estimadas. Veredicto: o preço pedido está em linha com o valor justo: 245 000 € face a 239 000 €, uma diferença de 6000 € (2,4%) de desvalorização face ao preço pedido. O preço pedido está abaixo do preço pedido justo de 258 000 €, que reflete a margem de negociação habitual. Confiança: média.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,1% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O preço pedido de 245 000 € está em linha com o valor justo de 239 000 €; o valor justo é 6000 € (2,4%) inferior ao preço pedido — 2,4% de desvalorização face ao preço pedido. O apartamento T2, com 96 m², em Ramalde, tem uma avaliação do estado de 76/100 e do bairro de 50/100; estes fatores devem ser ponderados juntamente com a rentabilidade bruta de 5,1%, tendo em conta a confiança média na avaliação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando estabilidade moderada e potencial exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 239 000 € e tem confiança média; a referência do município está sob acompanhamento face ao INE, e a avaliação é líquida das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 269 200 €
- Capital próprio necessário
- 73 200 €
- Prestação mensal
- 826 €
- Rentabilidade bruta
- 5,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -165 €
- Preço245 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7756 €
- Imposto do Selo (escritura)1960 €
- Imposto do Selo (crédito)1176 €
- Escritura, registo e banco2088 €
- Obras11 220 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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