Apartamento em Custóias, Leça do Balio e Guifões
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Apartamento T1 com 58 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, à venda por 214 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 174 354 €, 18,9% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,4%. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 de 58 m², com 1 casa de banho, no 1.º andar, ano de construção 1989, classe energética D. Localização: rua Ponte de Guifões · freguesia: Custóias, Leça do Balio e Guifões · concelho: Matosinhos · distrito: Porto. O exclusivo terraço de 41 m², acessível unicamente a partir do imóvel, oferece um potencial significativo para melhoria do espaço exterior, contrastando com a manutenção em atraso observada nas áreas exteriores.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 214 900 € está acima do valor justo de 174 000 €, resultando numa potencial desvalorização de 40 900 € (18,9%) face ao preço pedido. A rentabilidade bruta estimada é de 5,4%.
Avaliação
- Modelo de transações
- 214 645 €peso 49%272 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 228 078 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −35 549 €−16,0%a partir de 221 513 €
- Margens de prudência
- −11 610 €−6,2%a partir de 185 964 €
- Valor justo
- 174 354 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 188 247 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O valor justo deste imóvel é determinado através da combinação de dois modelos. O Modelo de transações, baseado em dados reais de transações de 272 vendas em Matosinhos, fornece 50% do valor, enquanto o Modelo de anúncios ajustado, baseado em anúncios atuais ajustados para níveis de preço de venda, contribui com os restantes 50%. Foram feitas ajustações conservadoras, especialmente para obras estimadas, resultando num valor justo de 174 000 €. Em comparação, o preço pedido é de 214 900 €, o que indica que o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo em 40 900 € (18,9%) — 18,9% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança nesta avaliação é elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,4% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Os investidores devem considerar que o preço pedido de 214 900 € ultrapassa o valor justo de 174 000 €, indicando uma desvalorização de 18,9% face ao preço pedido. O imóvel encontra-se em estado razoavelmente bom, com uma pontuação de 77/100, mas situado num bairro classificado apenas com 50/100, o que pode afetar o seu potencial de valorização a longo prazo. Esta divergência entre preço e valor levanta cautela quanto à viabilidade do investimento.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos O imóvel enfrenta potenciais desafios devido às pontuações de estabilidade económica e de inquilinos serem de 50/100, indicando que a rotatividade de inquilinos e as flutuações económicas podem afetar o rendimento de arrendamento e a retenção de valor a longo prazo.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 231 595 €
- Capital próprio necessário
- 59 675 €
- Prestação mensal
- 725 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -371 €
- Preço214 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5649 €
- Imposto do Selo (escritura)1719 €
- Imposto do Selo (crédito)1032 €
- Escritura, registo e banco2016 €
- Obras6280 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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