Apartamento em Mafamude e Vilar do Paraíso
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Apartamento T1 com 61 m² em Mafamude e Vilar do Paraíso, Vila Nova de Gaia, à venda por 165 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 142 430 €, 13,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,1%. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 de 61 m², com 1 casa de banho, no 2.º andar, ano de construção 1987, classe energética D. Localização: rua Coats & Clark, 107 · freguesia: Mafamude e Vilar do Paraíso · concelho: Vila Nova de Gaia · distrito: Porto. Este apartamento dispõe de uma varanda fechada que amplia o espaço de estar e oferece vistas abertas sobre a cidade, elevando distintamente o seu apelo para além das distribuições padrão.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido é de 165 000 €, que está acima do valor justo de 142 000 €, indicando uma desvalorização de 13,7%. Rendimento de arrendamento. A rentabilidade bruta estimada de 5,1% posiciona este imóvel de forma favorável para gerar rendimento de arrendamento, superando a média nacional. Potencial de renovação. Com um estado avaliado em 57/100, há um potencial significativo de renovação disponível, com custos em torno de 920 €/m² para melhorias cosméticas que aumentem o valor.
Avaliação
- Modelo de transações
- 188 389 €peso 49%520 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 186 401 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −32 736 €−17,5%a partir de 187 373 €
- Margens de prudência
- −12 207 €−7,9%a partir de 154 637 €
- Valor justo
- 142 430 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 153 779 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O valor justo deste imóvel é construído através de um Modelo de transações, que analisa dados reais de transações de 520 vendas registadas em Vila Nova de Gaia, e um Modelo de anúncios ajustado, que ajusta os preços pedidos com base nas listagens atuais. Estes dois modelos são combinados de forma equilibrada, com cada um a contribuir com 50% para a avaliação final. Ajustes conservadores, principalmente para as obras estimadas, foram aplicados, levando a um valor justo de 142 000 €. O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo — 23 000 € (13,7%) inferior ao preço pedido — 13,7% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança nesta estimativa é elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,1% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoAdequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 5,1%, acima do meio do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 57/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
O imóvel encontra-se numa área com potencial misto e, embora apresente uma rentabilidade bruta de 5,1%, o preço pedido de 165 000 € está acima do valor justo de 142 000 €, indicando uma desvalorização de 13,7% face ao preço pedido. Embora o estado atual seja avaliado em 57/100, oferecendo margem para remodelação, este imóvel poderá não atrair investidores à procura de valor imediato com base nas métricas de preços. A oportunidade de rendimento de arrendamento existe, mas é necessário considerar a estratégia de investimento no seu todo, dado o preço pedido elevado. Os investidores devem ponderar os custos de obras em comparação com os retornos potenciais para determinar a viabilidade.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos Com as classificações de estabilidade económica e de inquilinos a 50/100, o imóvel pode enfrentar desafios na manutenção de uma procura consistente e de rendimento de arrendamento, impactando potencialmente os retornos do investimento.
Qualidade dos dados
Nota BConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 198 177 €
- Capital próprio necessário
- 66 177 €
- Prestação mensal
- 578 €
- Rentabilidade bruta
- 4,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -167 €
- Preço165 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões2822 €
- Imposto do Selo (escritura)1320 €
- Imposto do Selo (crédito)792 €
- Escritura, registo e banco1896 €
- Obras26 346 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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