Apartamento T3, 78 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada
Apartamento T3 com 78 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 210 634 €, 26,1% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 de 78 m², com 1 casa de banho, no 2.º andar, ano de construção 1964, classe energética D. Localização: freguesia: Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · concelho: Almada · distrito: Setúbal. O anúncio indica que o apartamento necessita de obras totais, mas as imagens ilustrativas mostram acabamentos de luxo; as fotografias também revelam humidade, bolor e danos nas paredes.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 285 000 € está acima do valor justo de 211 000 €; a diferença é de 74 000 € (26,1%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 256 810 €peso 56%227 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 285 102 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −43 066 €−16,0%a partir de 269 318 €
- Margens de prudência
- −15 618 €−6,9%a partir de 226 252 €
- Valor justo
- 210 634 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 227 417 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 227 vendas registadas em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores incluem a dedução do custo estimado das obras; assim, o valor justo fica 6,9% abaixo da estimativa central de 226 000 €. Resultado: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo — 285 000 € face a 211 000 €, uma diferença de 74 000 € (26,1% de desvalorização face ao preço pedido); o preço pedido justo é 227 000 €, considerando a margem habitual de negociação de 8,0%. Confiança: média.
Tese de investimento
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T3, com 78 m², em Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, está anunciado por 285 000 €, acima do valor justo de 211 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 74 000 € (26,1%) de desvalorização face ao preço pedido. O investidor deve ponderar esta avaliação face à classificação do estado, de 67/100, e à classificação do bairro, de 50/100; a confiança na avaliação é média.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando estabilidade moderada e um risco de resiliência limitada perante perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 211 000 €, com confiança média; a referência municipal está sob vigilância face ao INE e a avaliação é líquida das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 322 703 €
- Capital próprio necessário
- 94 703 €
- Prestação mensal
- 961 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -409 €
- Preço285 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 556 €
- Imposto do Selo (escritura)2280 €
- Imposto do Selo (crédito)1368 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras21 316 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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