Apartamento em Lumiar
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T4 com 160 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 800 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 607 443 €, 24,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,2%. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T4 de 160 m², com 1 casa de banho, no 4.º andar, classe energética C. Localização: rua Luís Pastor de Macedo · freguesia: Lumiar · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. Totalmente remodelado, com eletrodomésticos AEG na cozinha, acabamentos com efeito de mármore e amplos armários embutidos; inclui uma varanda e um lugar de estacionamento reservado.
Resumo financeiro
O preço pedido de 800 000 € está acima do valor justo de 607 000 €; o imóvel está sobreavaliado: 193 000 € (24,1%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 783 877 €peso 56%36 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 728 968 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −120 157 €−15,8%a partir de 759 602 €
- Margens de prudência
- −32 002 €−5,0%a partir de 639 445 €
- Valor justo
- 607 443 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 655 844 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
Modelo de transações: Utiliza dados reais de transações: 36 vendas registadas em Lumiar nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. Modelo de anúncios ajustado: Utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. O valor justo resulta da combinação dos dois modelos, com ponderações de 55% e 45%, respetivamente. Um ajustamento conservador para obras a realizar deduz o custo estimado das obras, colocando o valor justo 5,0% abaixo da estimativa central de 639 000 €. Resultado: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo de 607 000 € é 193 000 € (24,1%) inferior ao preço pedido de 800 000 € — 24,1% de desvalorização face ao preço pedido. O preço pedido justo é 656 000 €, considerando a margem de negociação habitual. Confiança: elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,2% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T4 com 160 m², em Lumiar, está anunciado por 800 000 €, acima do valor justo de 607 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 193 000 € (24,1%) face ao preço pedido. O estado, com uma pontuação de 80/100, é um aspeto positivo, enquanto a classificação do bairro de 50/100 e a rentabilidade bruta de 4,2% também devem ser ponderadas; a confiança na avaliação é elevada.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, o que limita a confiança na estabilidade económica e dos inquilinos. Risco de qualidade dos dados e evidência de avaliação A verificação da qualidade dos dados está marcada como REVIEW porque há fontes que divergem num campo; a avaliação tem confiança elevada, mas a referência do município está sob acompanhamento face ao INE e o valor é líquido das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota FConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 869 360 €
- Capital próprio necessário
- 229 360 €
- Prestação mensal
- 2803 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1808 €
- Preço800 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões48 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6400 €
- Imposto do Selo (crédito)3840 €
- Escritura, registo e banco3420 €
- Obras7700 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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