Duplex T3, 107 m² em Ílhavo
Duplex T3 com 107 m² em Ílhavo, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 186 000 €, 28,5% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 7,1%. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Duplex T3 de 107 m², com 2 casas de banho, ano de construção 2001, classe energética D. Localização: freguesia: Ílhavo · concelho: Ílhavo · distrito: Aveiro. O duplex separa as áreas sociais e privadas por dois pisos e dispõe de lavandaria e marquise na cozinha; os armários da cozinha e o teto da varanda apresentam danos significativos.
Resumo financeiro
O preço pedido de 260 000 € está acima do valor justo de 186 000 €; o imóvel está sobreavaliado: 74 000 € (28,5%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa. Rentabilidade bruta. A rentabilidade bruta estimada é de 7,1% (cerca de 1538 €/mês), antes de custos e períodos sem inquilino.
Avaliação
- Modelo de transações
- 306 538 €peso 44%298 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 241 396 €peso 56%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −60 276 €−22,3%a partir de 269 824 €
- Margens de prudência
- −23 548 €−11,2%a partir de 209 548 €
- Valor justo
- 186 000 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 200 821 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações relativos a 298 vendas registadas no município de Ílhavo nos quatro trimestres até ao terceiro trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado baseia-se em anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. As estimativas são combinadas numa média ponderada: 45% para o Modelo de transações e 55% para o Modelo de anúncios ajustado. Um ajustamento conservador relativo ao custo das obras a realizar deduz o valor estimado das obras, colocando o valor justo 11,2% abaixo da estimativa central de 210 000 €. O valor justo é 186 000 €, e o preço pedido de 260 000 € está acima do valor justo; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 74 000 € (28,5%) inferior ao preço pedido — 28,5% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 201 000 €; o preço pedido de 260 000 € está 59 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 7,1% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O duplex T3 tem 107 m² e situa-se em Ílhavo, mas o preço pedido de 260 000 € está acima do valor justo de 186 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 74 000 € (28,5%) inferior ao preço pedido — 28,5% de desvalorização face ao preço pedido. O estado, com uma pontuação de 63/100, e o bairro, com 50/100, são fatores relevantes, tal como a rentabilidade bruta de 7,1%, que deve ser ponderada tendo em conta a baixa confiança na avaliação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos As pontuações de 50/100 na estabilidade económica e na estabilidade dos inquilinos indicam estabilidade moderada e podem limitar a confiança na resiliência económica e dos inquilinos do imóvel. Anúncios contraditórios do imóvel Os anúncios do imóvel são discordantes, pelo que a informação disponível sobre o imóvel é inconsistente. Baixa confiança no valor justo O valor justo é de 186 000 €, com confiança baixa; as estimativas diferem mais do que a tolerância, e a avaliação tem em conta as obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota DConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 310 087 €
- Capital próprio necessário
- 102 087 €
- Prestação mensal
- 884 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -624 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras35 829 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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