Apartamento T3, 128 m² em Alcântara, Lisbon
Apartamento T3 com 128 m² em Alcântara, Lisbon, à venda por 795 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 696 795 €, 12,4% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,6%. A análise de 37 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade, jardim, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos. Nas imediações: paragem de autocarro (Calçada da Boa Hora) a 20 m, supermercado (Pingo Doce) a 420 m e instituto de ensino superior (Instituto Superior Naval de Guerra) a 180 m. Num raio de 1,5 km há 652 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T3 de 128 m², com 2 casas de banho, no 2.º andar, classe energética C. Localização: freguesia: Alcântara · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. O imóvel remodelado em Alcântara combina uma varanda virada para o Tejo e elementos arquitetónicos originais com acabamentos de qualidade; há danos visíveis de água no teto de um quarto.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 795 000 € está 105 000 € acima do valor justo de 690 000 € — 13,2% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 556 014 €peso 52%178 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 889 627 €peso 48%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Outros ajustes do modelo
- −19 420 €−2,7%a partir de 716 215 €
- Valor justo
- 696 795 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 752 316 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 178 transações reais em Alcântara, nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação igual. Não se aplicam ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de correção. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 795 000 € está acima do valor justo de 690 000 €; a diferença é de 105 000 € (13,2% de desvalorização face ao preço pedido). Como contexto de negociação, o preço pedido justo é 745 000 €, e o preço pedido está 50 000 € acima desse valor. Confiança: baixa, devido à referência municipal sob monitorização face ao INE, à falta de dados de microlocalização de transações para este endereço e à diferença entre as estimativas, superior à tolerância.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,6% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T3, com 128 m², em Alcântara, está anunciado por 795 000 €, acima do valor justo de 690 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 105 000 € (13,2%) de desvalorização face ao preço pedido. O estado, com uma classificação de 79/100, é um aspeto positivo, enquanto a classificação do bairro de 50/100 e a confiança baixa aconselham prudência; a rentabilidade bruta é de 4,6%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, o que indica uma possível exposição à instabilidade económica e dos inquilinos. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 690 000 € e tem confiança baixa; a referência municipal está sob acompanhamento face ao INE e as estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 866 184 €
- Capital próprio necessário
- 230 184 €
- Prestação mensal
- 2681 €
- Rentabilidade bruta
- 2,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1694 €
- Preço795 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões47 700 €
- Imposto do Selo (escritura)6360 €
- Imposto do Selo (crédito)3816 €
- Escritura, registo e banco3408 €
- Obras9900 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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