Apartamento T2, 80 m² em Lumiar, Lisbon
Apartamento T2 com 80 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 487 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 419 219 €, 13,9% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 3,7%. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, aquecimento central e máquina de lavar loiça. Nas imediações: paragem de autocarro (Rua Armindo Rodrigues) a 60 m, supermercado a 90 m e escola (Colégio Planalto) a 190 m. Num raio de 1,5 km há 604 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T2 de 80 m², com 1 casa de banho, no 6.º andar, ano de construção 1999, classe energética B. Localização: rua Frederico George, 27 · freguesia: Lumiar · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. Cozinha e casa de banho recentemente remodeladas, com toda a canalização substituída; existe ar condicionado na sala e nos dois quartos.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 487 000 € está acima do valor justo de 419 000 €. A diferença é de 68 000 € (13,9%) — 13,9% de desvalorização face ao preço pedido. Rentabilidade bruta. A rentabilidade bruta estimada é de 3,7% (cerca de 1502 € por mês), antes de custos e de períodos sem inquilino.
Avaliação
- Modelo de transações
- 405 222 €peso 56%72 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 437 575 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 419 219 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 452 623 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza 72 preços de venda registados em Lumiar nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. O valor justo resulta da combinação dos modelos, com ponderações de 55% e 45%, respetivamente; nenhum ajuste conservador foi aplicado. O veredicto é que o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo: 487 000 € face a 419 000 €; o valor justo é 68 000 € (13,9%) inferior ao preço pedido — 13,9% de desvalorização face ao preço pedido. Como contexto de negociação, o preço pedido justo é 453 000 €. Confiança: elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 3,7% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T2, com 80 m², em Lumiar, está anunciado por 487 000 €, acima do valor justo de 419 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 68 000 € (13,9%) inferior ao preço pedido — 13,9% de desvalorização face ao preço pedido. O estado, classificado em 75/100, e a rentabilidade bruta de 3,7% devem ser ponderados face à classificação do bairro de 50/100; a confiança na avaliação é elevada.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos As pontuações de estabilidade económica e dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e o risco de as condições económicas ou dos inquilinos serem menos resilientes.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 533 850 €
- Capital próprio necessário
- 144 250 €
- Prestação mensal
- 1636 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1073 €
- Preço487 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 260 €
- Imposto do Selo (escritura)3896 €
- Imposto do Selo (crédito)2338 €
- Escritura, registo e banco2669 €
- Obras11 688 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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