Apartamento T2, 74 m² em Lumiar, Lisbon
Apartamento T2 com 74 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 348 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 313 759 €, 9,8% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 3,9%. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 de 74 m², com 1 casa de banho, no 8.º andar, classe energética D. Localização: calçada de Carriche · freguesia: Lumiar · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. Duas varandas, luz natural em duas frentes e vista sobre o pôr do sol complementam o soalho escuro de madeira nas zonas de estar e nos quartos.
Resumo financeiro
O preço pedido de 348 000 € está acima do valor justo de 314 000 €, pelo que o imóvel está sobreavaliado: a diferença é de 34 000 € (9,8%), ou 9,8% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 381 400 €peso 56%72 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 345 663 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −36 995 €−10,1%a partir de 365 601 €
- Margens de prudência
- −14 847 €−4,5%a partir de 328 606 €
- Valor justo
- 313 759 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 338 759 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 72 transações reais em Lumiar, ao longo dos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Um ajustamento conservador para obras a realizar deduz o custo estimado dessas obras, colocando o valor justo 4,5% abaixo da estimativa central. O valor justo é 314 000 € e o preço pedido é 348 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo — 34 000 € (9,8%) de desvalorização face ao preço pedido. Confiança: média. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 339 000 €; o preço pedido de 348 000 € está 9000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 3,9% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 60/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Com um preço pedido de 348 000 €, acima do valor justo de 314 000 €, o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 34 000 € (9,8%) inferior ao preço pedido — 9,8% de desvalorização face ao preço pedido. O potencial de valorização com obras é sustentado pelo estado, avaliado em 61/100, e pelo custo indicativo de cerca de 920 €/m² para uma remodelação cosmética, embora isso não compense a diferença de preço. A rentabilidade bruta de 3,9% e a classificação do bairro de 50/100 justificam prudência num investimento em Lumiar.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, o que indica resiliência limitada em ambas as áreas. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 314 000 €, com confiança média; a referência do município está sob vigilância face ao INE, e a avaliação é líquida das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 396 920 €
- Capital próprio necessário
- 118 520 €
- Prestação mensal
- 1174 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -582 €
- Preço348 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 140 €
- Imposto do Selo (escritura)2784 €
- Imposto do Selo (crédito)1670 €
- Escritura, registo e banco2335 €
- Obras26 991 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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