Apartamento em Coimbra
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Apartamento T1 com 65 m² em Coimbra, à venda por 180 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 148 269 €, 17,6% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,4%. A análise de 8 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e ilha de cozinha. Nas imediações: paragem de autocarro (Museu Nacional Machado de Castro) a 90 m, loja de conveniência (Mercadinho Spirolino) a 170 m e universidade (Faculdade de Psicologia e Ciências da Educação) a 160 m. Num raio de 1,5 km há 940 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T1 de 65 m², com 1 casa de banho, no 2.º andar, ano de construção 1918, classe energética D. Localização: praça da República · freguesia: Coimbra · concelho: Coimbra · distrito: Coimbra. Totalmente mobilado e pronto para arrendamento imediato, este apartamento fica a poucos passos da Universidade de Coimbra e dispõe de um quarto com espaço para duas camas e secretárias.
Resumo financeiro
O preço pedido de 180 000 € está acima do valor justo de 148 000 €: o imóvel está sobreavaliado em 32 000 € (17,6% de desvalorização face ao preço pedido). A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 209 268 €peso 49%190 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 186 167 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −36 125 €−18,3%a partir de 197 456 €
- Margens de prudência
- −13 062 €−8,1%a partir de 161 331 €
- Valor justo
- 148 269 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 160 083 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 190 transações reais em Coimbra, nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados com ponderações iguais. As obras estimadas são deduzidas como ajustamento do custo de reparação, colocando o valor justo 8,1% abaixo da estimativa central de 161 000 €. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 32 000 € (17,6%) inferior ao preço pedido — 17,6% de desvalorização face ao preço pedido; o preço pedido de 180 000 € também está acima do preço pedido justo de 160 000 €, que reflete a margem de negociação habitual. Confiança: média.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,4% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 5,4%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 63/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 630 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
A 180 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 148 000 €, pelo que o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 32 000 € (17,6%) inferior ao preço pedido — 17,6% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança média recomenda cautela. O rendimento de arrendamento é uma opção forte, sustentada por uma rentabilidade bruta de 5,4%, no quartil superior do intervalo nacional, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. A valorização através de obras também se adequa: o estado tem uma classificação de 63/100 e existe uma margem de entrada; as obras cosméticas estão indicadas em cerca de 630 €/m², excluindo projeto e licenciamento. A classificação do bairro, de 50/100, acrescenta um fator de localização a ponderar juntamente com o preço e o potencial de melhoria.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas 50/100, o que indica incerteza quanto à resiliência da economia local e da base de inquilinos. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 148 000 € e tem confiança média; a referência do município está sob observação face ao INE, o valor é líquido das obras estimadas e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 209 574 €
- Capital próprio necessário
- 65 574 €
- Prestação mensal
- 607 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -291 €
- Preço180 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3572 €
- Imposto do Selo (escritura)1440 €
- Imposto do Selo (crédito)864 €
- Escritura, registo e banco1932 €
- Obras21 766 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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