Apartamento em Coimbra
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Apartamento T2 com 75 m² em Coimbra, à venda por 195 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 165 102 €, 15,3% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,7%. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 de 75 m², com 1 casa de banho, no 1.º andar, classe energética D. Localização: rua 1º de Maio, 70 · freguesia: Coimbra · concelho: Coimbra · distrito: Coimbra. Os elementos tradicionais incluem pavimento em parquet espinhado, lustres ornamentados e vãos em arco; o imóvel dispõe ainda de varanda e lugar de estacionamento privativo.
Resumo financeiro
O preço pedido de 195 000 € está acima do valor justo de 165 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 30 000 € (15,3%) inferior ao preço pedido — 15,3% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 206 204 €peso 49%419 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 237 393 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −42 012 €−18,9%a partir de 222 151 €
- Margens de prudência
- −15 037 €−8,3%a partir de 180 139 €
- Valor justo
- 165 102 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 178 257 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 419 vendas registadas no município de Coimbra nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação igual. Quando aplicável, são feitos ajustamentos conservadores relativos à área, à composição da área não habitável e ao custo de reparação; neste caso, são deduzidas as obras estimadas, colocando o valor justo 8,3% abaixo da estimativa central de 180 000 €. O valor justo é 165 000 € e o preço pedido é 195 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo, com uma diferença de 30 000 € (15,3%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é média. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 178 000 €; o preço pedido de 195 000 € está 17 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,7% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 65/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 630 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Por 195 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 165 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 30 000 € (15,3%) face ao preço pedido; a confiança é média. O potencial de valorização através de obras poderá ser sustentado pelo estado, avaliado em 65/100, e por uma margem de entrada, embora o custo indicativo de uma remodelação cosmética seja de cerca de 630 €/m², excluindo projeto e licenciamento. A rentabilidade bruta é de 4,7%, enquanto a classificação do bairro é de 50/100.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, o que indica uma possível exposição à instabilidade económica e dos inquilinos. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 165 000 € e tem confiança média; a referência municipal está sob vigilância face ao INE, e a avaliação é líquida das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 226 838 €
- Capital próprio necessário
- 70 838 €
- Prestação mensal
- 658 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -318 €
- Preço195 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4322 €
- Imposto do Selo (escritura)1560 €
- Imposto do Selo (crédito)936 €
- Escritura, registo e banco1968 €
- Obras23 052 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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