Apartamento T1, 45 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal
Apartamento T1 com 45 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 240 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 186 316 €, 22,4% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,1%. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 de 45 m², com 1 casa de banho, no 2.º andar, classe energética F. Localização: rua de Arronches Junqueiro · freguesia: Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · concelho: Setúbal · distrito: Setúbal. Recentemente remodelado, com pavimento em madeira de carvalho-claro de elevada qualidade e tetos altos, este imóvel situa-se no centro histórico de Setúbal, a curta distância a pé da Avenida Luísa Todi e do Mercado do Livramento.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 240 000 € está 54 000 € acima do valor justo de 186 000 €, o que representa 22,4% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 170 597 €peso 56%87 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 208 236 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 186 316 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 201 162 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 87 vendas registadas em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado é treinado com anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Não foram aplicados ajustes conservadores relativos à área, à composição das áreas não habitáveis ou ao custo de reparação. O valor justo é 186 000 €, face a um preço pedido de 240 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo é 54 000 € (22,4%) inferior ao preço pedido — 22,4% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa, devido à ausência de dados de microlocalização de transações para este endereço e à diferença entre as estimativas, superior à tolerância. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 201 000 €; o preço pedido de 240 000 € está 39 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,1% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
A 240 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 186 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com 54 000 € (22,4%) de desvalorização face ao preço pedido; a confiança nesta avaliação é baixa. O apartamento T1, com 45 m², apresenta um estado classificado em 80/100 e um bairro classificado em 50/100; a rentabilidade bruta é de 5,1%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e dos inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando uma possível exposição à instabilidade económica e dos inquilinos. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 186 000 € e tem confiança baixa; as estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 255 184 €
- Capital próprio necessário
- 63 184 €
- Prestação mensal
- 809 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -372 €
- Preço240 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7406 €
- Imposto do Selo (escritura)1920 €
- Imposto do Selo (crédito)1152 €
- Escritura, registo e banco2076 €
- Obras2630 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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