Apartamento em Creixomil
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Apartamento T2 com 124 m² em Creixomil, Guimarães, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 187 286 €, 28% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,5%. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 de 124 m², com 1 casa de banho, no 1.º andar, ano de construção 1996, classe energética B. Localização: travessa Oneca Mendes, 149 · freguesia: Creixomil · concelho: Guimarães · distrito: Braga. O imóvel dispõe de lareira, aquecimento central, elevador e lugar de estacionamento privativo com entrada independente; as paredes de betão da varanda apresentam desgaste e manchas significativos.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 260 000 € está acima do valor justo de 187 000 €; a diferença é de 73 000 € (28,0%) inferior ao preço pedido — 28,0% de desvalorização face ao preço pedido. Rentabilidade bruta. A rentabilidade bruta estimada é de 5,5% (cerca de 1192 €/mês), antes de custos e períodos sem inquilino.
Avaliação
- Modelo de transações
- 245 213 €peso 49%178 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 229 357 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Margens de prudência
- −49 688 €−21,0%a partir de 236 974 €
- Valor justo
- 187 286 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 202 209 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza 178 preços de venda registados no município de Guimarães nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação igual. Um ajustamento conservador da área, com base na leitura mais conservadora, reduz a estimativa central de 237 000 € em 21,0%, para um valor justo de 187 000 €. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 73 000 € (28,0%) inferior ao preço pedido — 28,0% de desvalorização face ao preço pedido. Como contexto de negociação, o preço pedido justo é 202 000 €, considerando a margem habitual de negociação de 8,0%; a confiança é elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,5% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T2 tem 124 m² em Creixomil, Guimarães, mas, a 260 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 187 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 73 000 € (28,0%) inferior ao preço pedido — 28,0% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança na avaliação é elevada. O estado, avaliado em 70/100, e a classificação do bairro, de 50/100, são fatores a ponderar face ao preço; a rentabilidade bruta é de 5,5%, mas não elimina a diferença entre o preço pedido e o valor justo.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e potencial exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 301 538 €
- Capital próprio necessário
- 93 538 €
- Prestação mensal
- 877 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -481 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras27 280 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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