Vivenda T4, 383 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto
Vivenda T4 com 383 m² em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, à venda por 1 300 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 312 605 €, em linha com o preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 3,3%. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e lareira. Nas imediações: paragem de autocarro (Padre Luís Cabral) a 240 m, supermercado (Continente Bom Dia) a 360 m e escola (Escola Básica de São João da Foz) a 310 m. Num raio de 1,5 km há 1819 pontos de interesse.
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Visão geral
Moradia T4 de 383 m², com 3 casas de banho, ano de construção 2002, classe energética C. Localização: freguesia: Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde · concelho: Porto · distrito: Porto. O imóvel, distribuído por quatro pisos, dispõe de garagem fechada para dois carros, piscina interior que pode ser ativada e um terraço com vista mar; as paredes exteriores apresentam sinais de desgaste e manchas.
Resumo financeiro
O preço pedido de 1 300 000 € está em linha com o valor justo de 1 310 000 €; a confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 1 601 649 €peso 64%270 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 923 431 €peso 36%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Outros ajustes do modelo
- −43 936 €−3,2%a partir de 1 356 541 €
- Valor justo
- 1 312 605 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 1 528 062 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações relativos a 270 vendas registadas em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 65% para o Modelo de transações e 35% para o Modelo de anúncios ajustado. Não foram aplicados ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O preço pedido está em linha com o valor justo: 1 300 000 € face a 1 310 000 €; o valor justo é 10 000 € (1,0%) superior ao preço pedido — 1,0% de valorização face ao preço pedido. Como contexto de negociação, o preço pedido justo é 1 530 000 €, considerando que imóveis deste tipo são normalmente vendidos cerca de 16,4% abaixo do preço pedido; a confiança é baixa.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 3,3% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
A moradia T4 em Aldoar, Foz Do Douro e Nevogilde, Porto, está anunciada por 1 300 000 €, em linha com o valor justo de 1 310 000 €; o valor justo é 10 000 € (1,0%) superior ao preço pedido — 1,0% de valorização face ao preço pedido, embora a confiança seja baixa. O investidor deve ponderar a área de 383 m² e a classificação de 76/100 quanto ao estado, face à classificação de 50/100 do bairro e à rentabilidade bruta de 3,3%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, o que indica uma possível exposição à instabilidade económica e dos inquilinos. Risco de incerteza do valor justo O valor justo de 1 310 000 € tem confiança baixa; a referência municipal está sob observação face ao INE e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 463 523 €
- Capital próprio necessário
- 423 523 €
- Prestação mensal
- 4555 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2669 €
- Preço1 300 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões97 500 €
- Imposto do Selo (escritura)10 400 €
- Imposto do Selo (crédito)6240 €
- Escritura, registo e banco4620 €
- Obras44 763 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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