Apartamento T2, 88 m² em Buarcos e São Julião, Figueira da Foz
Apartamento T2 com 88 m² em Buarcos e São Julião, Figueira da Foz, à venda por 180 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 130 689 €, 27,4% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6,5%. A análise de 4 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e soalho de madeira. Nas imediações: paragem de autocarro (Largo do Carvão) a 540 m, supermercado (Aldi) a 360 m e jardim de infância (1º Jardim-Escola João de Deus) a 80 m. Num raio de 1,5 km há 257 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T2 de 88 m², com 1 casa de banho, no 7.º andar, classe energética C. Localização: rua Doutor João José Bugalho, 2 · freguesia: Buarcos e São Julião · concelho: Figueira da Foz · distrito: Coimbra. O interior habitado combina bancadas de mármore com pavimentos de madeira e alcatifa, e o Parque das Abadias fica a cerca de 4 minutos a pé.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 180 000 € está 49 000 € acima do valor justo de 131 000 € — 27,4% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 171 184 €peso 49%307 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 217 868 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −46 581 €−23,9%a partir de 195 054 €
- Margens de prudência
- −17 784 €−12,0%a partir de 148 473 €
- Valor justo
- 130 689 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 141 102 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 307 vendas registadas no município de Figueira da Foz nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa média ponderada, com um peso de 50% para cada um. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores incluem obras estimadas; estas reduzem em 12,0% a estimativa central de 148 000 €. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 49 000 € (27,4%) inferior ao preço pedido. No contexto da margem de negociação habitual de 8,0%, o preço pedido justo é 141 000 €. Confiança: baixa; a referência do município está sob monitorização face ao INE, não existem dados de microlocalização de transações para esta morada e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6,5% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Margem de negociação: as vendas fechadas neste concelho concretizam-se tipicamente cerca de 9% abaixo do preço pedido, o que sugere iniciar a conversa perto de 163 575 €
O apartamento T2, com 88 m², em Buarcos e São Julião, Figueira da Foz, está anunciado por 180 000 €, acima do valor justo de 131 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 49 000 € (27,4%) inferior ao preço pedido — 27,4% de desvalorização face ao preço pedido. Com confiança baixa, uma classificação de 63/100 para o estado, de 50/100 para o bairro e uma rentabilidade bruta de 6,5%, o investidor deverá ponderar o prémio no preço face ao estado e à localização do imóvel.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, o que indica estabilidade limitada e potencial exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 131 000 € e tem confiança baixa; a referência municipal está sob vigilância face ao INE, o valor já deduz as obras estimadas e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 217 275 €
- Capital próprio necessário
- 73 275 €
- Prestação mensal
- 605 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -271 €
- Preço180 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3572 €
- Imposto do Selo (escritura)1440 €
- Imposto do Selo (crédito)864 €
- Escritura, registo e banco1932 €
- Obras29 467 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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