Apartamento T3, 59 m² em Misericórdia, Lisbon
Apartamento T3 com 59 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 290 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 355 165 €, 22,5% acima do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4%. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira. Nas imediações: paragem de elétrico (Largo Trindade Coelho) a 80 m, supermercado (Sound Club) a 100 m e escola (Escola Básica Gaivotas) a 210 m. Num raio de 1,5 km há 2552 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T3 de 59 m², com 2 casas de banho, no 1.º andar, classe energética C. Localização: rua do Norte S / N · freguesia: Misericórdia · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. O imóvel dispõe de pavimento em madeira e roupeiros embutidos, mas apresenta manchas nas paredes da cozinha e marcas de desgaste na sala.
Resumo financeiro
O preço pedido de 290 000 € está abaixo do valor justo de 355 000 €: o imóvel está subavaliado, com uma diferença de 65 000 € (22,5%) — 22,5% de valorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 439 803 €peso 56%21 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 344 442 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −30 534 €−7,7%a partir de 397 644 €
- Margens de prudência
- −11 945 €−3,3%a partir de 367 110 €
- Valor justo
- 355 165 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 383 465 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
Modelo de transações: Utiliza dados reais de transações: 21 vendas registadas em Misericórdia nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. Modelo de anúncios ajustado: Utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Combinação: Os modelos são combinados, com ponderações de 55% e 45%, respetivamente. Ajustamentos conservadores: São deduzidos os custos estimados das obras; o valor resultante fica 3,3% abaixo da estimativa central. Resultado: O imóvel está subavaliado: o preço pedido está abaixo do valor justo — 290 000 € face a 355 000 €. A diferença é de 65 000 € (22,5% de valorização face ao preço pedido). Imóveis deste tipo são normalmente vendidos cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, o que coloca o preço pedido justo em 383 000 €, como contexto de negociação. Confiança: Baixa; as estimativas diferem mais do que a tolerância e o valor é líquido das obras estimadas.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 62/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Nota regulatória (alojamento local): Nota regulatória: nesta freguesia não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças caducam com a venda. Planeie arrendamento de longa duração
O preço pedido de 290 000 € está abaixo do valor justo de 355 000 €, com 65 000 € (22,5%) de valorização face ao preço pedido, embora a confiança seja baixa. O potencial de valorização através de obras é sustentado pelo estado, avaliado em 62/100, e pela margem de entrada; as obras cosméticas estão indicadas em cerca de 920 €/m², excluindo projeto e licenciamento. A rentabilidade bruta é de 4%; atendendo às restrições de licenciamento na freguesia, o investimento deverá assentar no arrendamento de longa duração, e não no alojamento local.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e um risco de instabilidade económica ou dos inquilinos poder afetar o investimento. Incerteza do valor justo O valor justo é de 355 000 € e tem confiança baixa; a referência municipal está sob análise face ao INE, o valor é líquido das obras estimadas e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 327 810 €
- Capital próprio necessário
- 95 810 €
- Prestação mensal
- 978 €
- Rentabilidade bruta
- 5,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -123 €
- Preço290 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 906 €
- Imposto do Selo (escritura)2320 €
- Imposto do Selo (crédito)1392 €
- Escritura, registo e banco2196 €
- Obras20 997 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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