Estúdio em Arroios
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Estúdio T0 com 46 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 245 584 €, 5,5% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,9%. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Estúdio T0 de 46 m², com 1 casa de banho, no 1.º andar, classe energética E. Localização: rua Damasceno Monteiro, 93A · freguesia: Arroios · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. A divisão usada como sala e quarto dá acesso a uma marquise e poderá permitir separar a zona de dormir.
Resumo financeiro
O preço pedido de 260 000 € está acima do valor justo de 246 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 14 000 € (5,5%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 278 671 €peso 56%140 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 274 224 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −21 917 €−7,9%a partir de 276 705 €
- Margens de prudência
- −9204 €−3,6%a partir de 254 788 €
- Valor justo
- 245 584 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 265 152 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 140 vendas registadas em Arroios nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação de 55% e 45%, respetivamente. O ajustamento do custo das obras deduz as obras estimadas, colocando o valor justo 3,6% abaixo da estimativa central de 255 000 €; o valor é líquido das obras estimadas. O valor justo é 246 000 € e o preço pedido de 260 000 € está acima do valor justo: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 14 000 € (5,5%) inferior ao preço pedido — 5,5% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 265 000 €; o preço pedido de 260 000 € está 5000 € abaixo deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,9% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 62/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Nota regulatória (alojamento local): Nota regulatória: nesta freguesia não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças caducam com a venda. Planeie arrendamento de longa duração
A 260 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 246 000 €, o que representa 5,5% de desvalorização face ao preço pedido, pelo que o imóvel está sobreavaliado, apesar da confiança elevada na avaliação. A rentabilidade bruta de 4,9% oferece potencial de arrendamento, mas o plano deverá assentar no arrendamento de longa duração, uma vez que não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local em Arroios e as licenças existentes caducam com a venda. O estado, avaliado em 62/100, sustenta o potencial de valorização através de obras, com um custo indicativo de cerca de 920 €/m² para execução de uma remodelação cosmética, excluindo projeto e licenciamento. A classificação do bairro, de 50/100, aponta para um perfil de localização misto.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando incerteza moderada quanto à resiliência da economia local e da base de inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 290 628 €
- Capital próprio necessário
- 82 628 €
- Prestação mensal
- 877 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -300 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras16 370 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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