Moradia em Alhadas
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Moradia T4 com 199 m² em Alhadas, Figueira da Foz, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 175 063 €, 20,4% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,4%. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, soalho de madeira e pavimento flutuante.
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Visão geral
Moradia T4 de 199 m², com 2 casas de banho, ano de construção 1950, classe energética E. Localização: rua Ateneu, 15 · freguesia: Alhadas · concelho: Figueira da Foz · distrito: Coimbra. No quintal das traseiras, um edifício antigo alberga um lagar tradicional; a humidade, a pintura descascada e os danos na fachada evidenciam a necessidade de obras significativas.
Resumo financeiro
O preço pedido de 220 000 € está acima do valor justo de 175 000 €; o imóvel está sobreavaliado: 45 000 € (20,4%) inferior ao preço pedido — 20,4% de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 244 994 €peso 62%98 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 239 565 €peso 38%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −40 936 €−16,9%a partir de 242 932 €
- Margens de prudência
- −26 933 €−13,3%a partir de 201 996 €
- Valor justo
- 175 063 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 203 799 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações, com 98 vendas registadas no município de Figueira da Foz nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado baseia-se em anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. O valor justo combina os dois modelos numa média ponderada: 60% do Modelo de transações e 40% do Modelo de anúncios ajustado. Os ajustamentos conservadores, incluindo a dedução das obras estimadas quando aplicável, colocam o valor 13,3% abaixo da estimativa central de 202 000 €. O valor justo é 175 000 € e o preço pedido é 220 000 €, pelo que o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo em 45 000 € (20,4% de desvalorização face ao preço pedido). A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 204 000 €; o preço pedido de 220 000 € está 16 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,4% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 5,4%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
Margem de negociação: Margem de negociação: as vendas fechadas neste concelho concretizam-se tipicamente cerca de 9% abaixo do preço pedido, o que sugere iniciar a conversa perto de 199 925 €
A 220 000 €, o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 45 000 € (20,4%) inferior ao preço pedido — 20,4% de desvalorização face ao preço pedido, com confiança elevada. O rendimento de arrendamento é uma estratégia adequada, sustentada por uma rentabilidade bruta de 5,4%, no quartil superior do intervalo nacional, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão; contudo, o estado, com uma classificação de 49/100, também deve ser tido em conta na avaliação do investimento. As vendas concluídas no município tendem a fechar cerca de 9% abaixo do preço pedido, o que sugere margem para negociação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de estabilidade dos inquilinos são ambas 50/100, indicando uma possível incerteza quanto à resiliência económica do imóvel e à estabilidade dos inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 345 129 €
- Capital próprio necessário
- 169 129 €
- Prestação mensal
- 742 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -923 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras114 279 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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