Moradia T3, 60 m² em Pedroso e Seixezelo, Vila Nova de Gaia
Moradia T3 com 60 m² em Pedroso e Seixezelo, Vila Nova de Gaia, à venda por 170 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 134 752 €, 20,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 7,5%. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira. Nas imediações: paragem de autocarro (Porta Figueiredo) a 90 m, padaria (Monte Doce) a 670 m e escola (Escola Secundária dos Carvalhos) a 810 m. Num raio de 1,5 km há 104 pontos de interesse.
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Visão geral
Moradia T3 de 60 m², com 1 casa de banho, ano de construção 1937, classe energética E. Localização: rua Raposa · freguesia: Pedroso e Seixezelo · concelho: Vila Nova de Gaia · distrito: Porto. O imóvel tem duas frentes e um escritório separado, mas as fotografias mostram humidade, bolor e tinta descascada no exterior, além de imagens contraditórias da cozinha e da casa de banho.
Resumo financeiro
O preço pedido de 170 000 € está acima do valor justo de 135 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com 35 000 € (20,7%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 187 494 €peso 62%861 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 144 796 €peso 38%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −24 141 €−14,1%a partir de 171 277 €
- Margens de prudência
- −12 384 €−8,4%a partir de 147 136 €
- Valor justo
- 134 752 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 156 871 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 861 vendas registadas no município de Vila Nova de Gaia nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado baseia-se em anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 60% para o Modelo de transações e 40% para o Modelo de anúncios ajustado. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores têm em conta a área, a composição da área não habitável e as obras estimadas; a dedução das obras coloca o valor 8,4% abaixo da estimativa central de 147 000 €. O valor justo é 135 000 €, e o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 35 000 € (20,7%) inferior ao preço pedido — 20,7% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 157 000 €; o preço pedido de 170 000 € está 13 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 7,5% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 7,5%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 63/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
A 170 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 135 000 €, pelo que o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 35 000 € (20,7%) inferior ao preço pedido — 20,7% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança é baixa. O rendimento de arrendamento é uma estratégia adequada, sustentada por uma rentabilidade bruta de 7,5%, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. As obras também constituem uma oportunidade: o estado, avaliado em 63/100, sugere margem para uma remodelação cosmética, com custos indicativos de execução de cerca de 920 €/m², excluindo projeto e licenciamento. A classificação do bairro, de 50/100, recomenda cautela na avaliação da localização.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos estão ambas classificadas em 50/100, o que indica uma potencial exposição à instabilidade económica e dos inquilinos. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 135 000 €, com confiança baixa; a referência municipal está sob observação face ao INE, o valor líquido exclui as obras estimadas e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 197 248 €
- Capital próprio necessário
- 61 248 €
- Prestação mensal
- 573 €
- Rentabilidade bruta
- 4,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -150 €
- Preço170 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3072 €
- Imposto do Selo (escritura)1360 €
- Imposto do Selo (crédito)816 €
- Escritura, registo e banco1908 €
- Obras20 092 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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