Apartamento T2, 68 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras
Apartamento T2 com 68 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, à venda por 255 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 283 019 €, 11% acima do preço pedido. A análise de 4 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 de 68 m², com 1 casa de banho, no 4.º andar, ano de construção 1992, classe energética D. Localização: freguesia: Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias · concelho: Oeiras · distrito: Lisbon. Apartamento no último piso de um edifício sem elevador; necessita de obras significativas e tem vidros duplos.
Resumo financeiro
O preço pedido de 255 000 € está abaixo do valor justo de 283 000 €, com confiança elevada; o imóvel está subavaliado: 28 000 € (11,0%) de valorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 328 511 €peso 56%225 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 329 813 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −32 464 €−9,9%a partir de 329 087 €
- Margens de prudência
- −13 604 €−4,6%a partir de 296 623 €
- Valor justo
- 283 019 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 305 570 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 225 transações reais em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Um ajustamento conservador relativo ao custo das obras deduz as obras estimadas; o valor justo fica 4,6% abaixo da estimativa central, e o valor já desconta as obras estimadas. Resultado: o preço pedido de 255 000 € está abaixo do valor justo de 283 000 €; o imóvel está subavaliado: o valor justo é 28 000 € (11,0%) superior ao preço pedido — 11,0% de valorização face ao preço pedido. Confiança: elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 306 000 €; o preço pedido de 255 000 € está 51 000 € abaixo deste.
Tese de investimento
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 54/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Com um preço pedido de 255 000 €, o imóvel está subavaliado: o preço pedido está abaixo do valor justo de 283 000 €, com 28 000 € (11,0%) de valorização face ao preço pedido, com confiança elevada. O potencial de valorização através de obras é sustentado pelo estado do apartamento, avaliado em 55/100, e pela margem de entrada; as obras cosméticas estão indicadas em cerca de 920 €/m², excluindo projeto e licenciamento. A avaliação de 50/100 do bairro aconselha uma perspetiva ponderada sobre a localização.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e uma potencial exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 301 282 €
- Capital próprio necessário
- 97 282 €
- Prestação mensal
- 860 €
- Rentabilidade bruta
- 4,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -254 €
- Preço255 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8456 €
- Imposto do Selo (escritura)2040 €
- Imposto do Selo (crédito)1224 €
- Escritura, registo e banco2112 €
- Obras32 450 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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