Apartamento T3, 89 m² em Vila do Conde
Apartamento T3 com 89 m² em Vila do Conde, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 204 532 €, 28,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,5%. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 de 89 m², com 2 casas de banho, no 3.º andar, classe energética B. Localização: rua das Violetas, 717 · freguesia: Vila do Conde · concelho: Vila do Conde · distrito: Porto. O apartamento inclui uma garagem fechada, duas varandas e um sótão para secar roupa; encontra-se arrendado até outubro.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 285 000 € está acima do valor justo de 205 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 80 000 € (28,2%) inferior ao preço pedido — 28,2% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 249 693 €peso 56%123 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 301 149 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −50 022 €−18,4%a partir de 272 442 €
- Margens de prudência
- −17 888 €−8,0%a partir de 222 420 €
- Valor justo
- 204 532 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 220 829 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
Modelo de transações: Utiliza preços de venda registados em 123 transações reais na freguesia de Vila do Conde, nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. Modelo de anúncios ajustado: Utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% Modelo de transações e 45% Modelo de anúncios ajustado. A estimativa inclui, quando aplicável, a dedução das obras estimadas e fica 8,0% abaixo da estimativa central de 222 000 €; os modelos diferem mais do que a tolerância definida. Resultado e confiança: O valor justo é 205 000 €, face a um preço pedido de 285 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo, com uma diferença de 80 000 € (28,2%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 221 000 €; o preço pedido de 285 000 € está 64 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,5% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 22% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
O apartamento T3 com 89 m², em Vila do Conde, está anunciado por 285 000 €, acima do valor justo de 205 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 80 000 € (28,2%) inferior ao preço pedido — 28,2% de desvalorização face ao preço pedido, segundo uma avaliação com confiança baixa. O investidor deverá ponderar esta diferença de preço face ao estado, avaliado em 66/100, à classificação do bairro, de 50/100, e à rentabilidade bruta de 5,5%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando potencial exposição à instabilidade económica ou dos inquilinos. Risco de qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados é aprovada, mas o imóvel está arrendado, a referência do município está sob observação face ao INE, o valor deduz as obras estimadas e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância permite. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 205 000 € e tem confiança baixa; a avaliação está sujeita à ressalva de o anúncio mencionar um arrendamento e de a diferença entre as duas estimativas exceder a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 327 014 €
- Capital próprio necessário
- 99 014 €
- Prestação mensal
- 969 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -376 €
- Preço285 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 556 €
- Imposto do Selo (escritura)2280 €
- Imposto do Selo (crédito)1368 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras25 627 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹAnúncio menciona arrendamento/inquilino
- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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