Apartamento em Braga (Maximinos, Sé e Cividade)
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Apartamento T2 com 129 m² em Braga (Maximinos, Sé e Cividade), Braga, à venda por 229 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 170 070 €, 25,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,5%. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 de 129 m², com 2 casas de banho, ano de construção 1988. Localização: rua Cónego Manuel Faria · freguesia: Braga (Maximinos, Sé e Cividade) · concelho: Braga · distrito: Braga. O apartamento no rés-do-chão dispõe de cozinha mobilada e equipada, lareira e garagem fechada com arrumos; a garagem e a entrada privativa apresentam betão danificado e irregular.
Resumo financeiro
O preço pedido de 229 000 € está acima do valor justo de 170 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 59 000 € (25,7%) inferior ao preço pedido — 25,7% de desvalorização face ao preço pedido. Rentabilidade bruta. A rentabilidade bruta estimada é de 5,5% (~1050 €/mês), antes de custos e períodos sem inquilino.
Avaliação
- Modelo de transações
- 265 957 €peso 49%357 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 250 027 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −61 577 €−23,9%a partir de 257 812 €
- Margens de prudência
- −26 165 €−13,3%a partir de 196 235 €
- Valor justo
- 170 070 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 183 621 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações de 357 vendas registadas em Braga nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. O valor justo combina os dois modelos em partes iguais, com 50% cada. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores têm em conta a área, a composição da área não habitável e o custo estimado das obras; neste caso, o custo estimado das obras é deduzido, colocando o valor justo 13,3% abaixo da estimativa central de 196 000 €. O valor justo é 170 000 €, e o preço pedido de 229 000 € está acima do valor justo: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 59 000 € (25,7%) inferior ao preço pedido — 25,7% de desvalorização face ao preço pedido. Confiança: elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 184 000 €; o preço pedido de 229 000 € está 45 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,5% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T2 em Maximinos, Sé e Cividade, Braga, está anunciado por 229 000 €, acima do valor justo de 170 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 59 000 € (25,7%) inferior ao preço pedido — 25,7% de desvalorização face ao preço pedido. A área de 129 m² e a classificação de 66/100 quanto ao estado devem ser ponderadas face à classificação do bairro de 50/100 e à rentabilidade bruta de 5,5%, com confiança elevada na avaliação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e potencial exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 277 761 €
- Capital próprio necessário
- 94 561 €
- Prestação mensal
- 772 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -364 €
- Preço229 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6636 €
- Imposto do Selo (escritura)1832 €
- Imposto do Selo (crédito)1099 €
- Escritura, registo e banco2050 €
- Obras37 145 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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