Apartamento T1, 45 m² em Bonfim, Porto
Apartamento T1 com 45 m² em Bonfim, Porto, à venda por 215 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 183 233 €, 14,8% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5%. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T1 de 45 m², com 1 casa de banho, no 3.º andar, ano de construção 1977, classe energética C. Localização: rua Aires de Ornelas, 260 · freguesia: Bonfim · concelho: Porto · distrito: Porto. Totalmente mobilado e equipado, o imóvel encontra-se em muito bom estado de conservação, com janelas duplas e boa exposição solar, proporcionando conforto térmico.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 215 000 € está acima do valor justo de 183 000 €; a confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 202 136 €peso 56%119 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 233 680 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −23 830 €−11,0%a partir de 216 082 €
- Margens de prudência
- −9019 €−4,7%a partir de 192 252 €
- Valor justo
- 183 233 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 197 833 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 119 vendas registadas em Bonfim nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação de 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Um ajustamento conservador para obras a realizar deduz o custo estimado das obras, situando o valor justo 4,7% abaixo da estimativa central de 192 000 €. O valor justo é 183 000 € e o preço pedido é 215 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 32 000 € (14,8%) inferior ao preço pedido — 14,8% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é média. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 198 000 €; o preço pedido de 215 000 € está 17 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
A 215 000 €, o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 32 000 € (14,8%) inferior ao preço pedido — 14,8% de desvalorização face ao preço pedido; a avaliação tem confiança média. O apartamento T1, com 45 m², em Bonfim, apresenta uma classificação de 66/100 quanto ao estado e de 50/100 quanto ao bairro, fatores a ponderar juntamente com a rentabilidade bruta de 5%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e dos inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, o que indica uma possível exposição à instabilidade económica e dos inquilinos. Risco de certeza do valor justo O valor justo de 183 000 € tem confiança média; a referência do município está sob acompanhamento face ao INE e o valor é líquido das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota BConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 238 380 €
- Capital próprio necessário
- 66 380 €
- Prestação mensal
- 725 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -290 €
- Preço215 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5656 €
- Imposto do Selo (escritura)1720 €
- Imposto do Selo (crédito)1032 €
- Escritura, registo e banco2016 €
- Obras12 957 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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