Apartamento em Arroios
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Apartamento T2 com 100 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 850 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 73 163 €, 47,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 100 m², construído em 1999. Localizado em rua Engenheiro Vieira da Silva, 3, 4ºE, freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento possui uma sala de estar de uma generosa dimensão virada a sul, ideal para maximizar a luz natural durante o dia, complementando o seu design moderno com louças atualizadas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €850,000 está significativamente acima do valor justo de €73,163, colocando-o em €776,837 (91.4%) sobrevalorizado. Esta avaliação indica que esta propriedade não apresenta uma oportunidade de investimento sólida ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €73,163 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €850,000 situa-se €776,837 (91.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €850,000 face à base da zona de rua Engenheiro Vieira da Silva, 3, 4ºE de €489,500 (€4,895/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 72 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Engenheiro Vieira da Silva, 3, 4ºE
Base da zona €489,500 + condição +€4,219 + localização +€6,944 = valor justo estimado de €73,163 (€732/m²), uma diferença de €776,837 (91.4%) face ao preço pedido de €850,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Engenheiro Vieira da Silva, 3, 4ºE | Imóvel em análise | €850,000 | €8,500 | — | 72 | 78 |
| Arroios · 6fbc23 | Ativo | €585,000 | €7,500 | 11.8% | 74 | 82 |
| Beato · 6d5133 | Ativo | €440,000 | €6,667 | 21.6% | 74 | 76 |
| Estrela · 6d55d7 | Ativo | €765,000 | €6,955 | 18.2% | 74 | 84 |
| Misericórdia · 49b8e7 | Ativo | €625,000 | €7,102 | 16.4% | 80 | 84 |
| Mediana | €605,000 | €7,029 | 17.3% | 74 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T2 em Arroios, com um preço de €850,000, está significativamente sobrevalorizado tendo em conta o seu valor justo de €73,163, representando uma diferença de 91,4%. Com um rendimento bruto de apenas 2,8%, o potencial de retorno não justifica o preço atual de listagem, tornando-o um investimento inadequado para arrendamento a longo prazo. Mercado de luxo Embora Arroios seja uma área urbana desejável, o preço pedido de €850,000 para o apartamento ultrapassa amplamente o valor justo de €73,163, indicando que está sobrevalorizado. O mercado de luxo geralmente exige propriedades com valor convincente, e este apartamento não atende a esse padrão, limitando assim o seu apelo no setor de alta gama. Arrendamento de férias a curto prazo O preço de listagem de €850,000 para este apartamento T2 sugere que está sobrevalorizado quando comparado com o valor justo de €73,163, resultando numa discrepância preocupante de 91,4%. Embora as comodidades da vizinhança possam atrair turistas, o rendimento inadequado de 2,8% torna esta propriedade uma má candidata para uma estratégia de arrendamento de férias a curto prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Devido a uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco potencial de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 924 529 €
- Capital próprio necessário
- 244 529 €
- Prestação mensal
- 2978 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2044 €
- Preço850 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões51 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6800 €
- Imposto do Selo (crédito)4080 €
- Escritura, registo e banco3540 €
- Obras9109 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 91.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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