Apartamento T2, 78 m² em Arroios, Lisbon
Apartamento T2 com 78 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 585 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 56 013 €, 47,5% abaixo do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 78 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta deslumbrantes pavimentos originais que realçam o seu charme clássico, enquanto o quarto versátil oferece flexibilidade para várias arrumações numa vibrante zona central de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €585,000 está significativamente acima do valor justo de €56,013, resultando em uma sobrevalorização substancial de €528,987 (90.4%). Isso indica que a propriedade não apresenta um valor justo de mercado. Buy-to-flip angle. Com renovações estratégicas e posicionamento no mercado na robusta área de Arroios, há potencial para revenda a um preço premium, especialmente atraente para compradores que procuram amenidades modernas no vibrante centro de Lisboa. Buy-to-let angle. Como aluguer de longo prazo, a propriedade poderia gerar uma receita mensal estimada de €1,316, resultando em um rendimento bruto de 2.7%, aproveitando a alta demanda habitacional de Lisboa e as comodidades urbanas para atrair inquilinos.
Avaliação
Valor justo estimado em €56,013 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €585,000 situa-se €528,987 (90.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €585,000 face à base da zona de Arroios, Lisbon, Lisbon de €381,810 (€4,895/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 74 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 77). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Arroios, Lisbon, Lisbon
Base da zona €381,810 + condição +€1,463 + localização +€6,190 = valor justo estimado de €56,013 (€718/m²), uma diferença de €528,987 (90.4%) face ao preço pedido de €585,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arroios · 6fbc23 | Imóvel em análise | €585,000 | €7,500 | — | 74 | 82 |
| rua Engenheiro Vieira da Silva, 3, 4ºE | Ativo | €850,000 | €8,500 | 13.3% | 72 | 78 |
| Beato · 6d5133 | Ativo | €440,000 | €6,667 | 11.1% | 74 | 76 |
| Estrela · 6d55d7 | Ativo | €765,000 | €6,955 | 7.3% | 74 | 84 |
| rua Josefa de Óbidos, 16 | Ativo | €435,000 | €6,214 | 17.1% | 78 | 80 |
| Mediana | €602,500 | €6,811 | 9.2% | 74 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Arroios, com um preço de listagem de €585,000, está significativamente sobrevalorizado, refletindo uma diferença de 90.4% em relação ao seu valor justo de €56,013. Com um rendimento bruto de apenas 2.7%, não apresenta uma oportunidade atraente para investimento em arrendamento a longo prazo. Arrendamento a curto prazo Dado o elevado preço de listagem de €585,000, esta propriedade também é considerada sobrevalorizada, com uma diferença substancial em relação ao seu valor justo de €56,013. O rendimento bruto de 2.7% indica que os retornos do arrendamento a curto prazo podem não justificar este investimento. Comprar e manter A propriedade em Arroios está listada a €585,000, que é consideravelmente sobrevalorizada em comparação ao seu valor justo de €56,013. Com um rendimento bruto de 2.7% pouco impressionante, levanta preocupações sobre o potencial de valorização a longo prazo para uma estratégia de comprar e manter.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade do inquilino de 80/100 sugere uma probabilidade moderadamente alta de rotatividade de inquilinos, o que pode perturbar a estabilidade da renda de aluguer e aumentar as taxas de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 638 608 €
- Capital próprio necessário
- 170 608 €
- Prestação mensal
- 1973 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1377 €
- Preço585 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões34 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4680 €
- Imposto do Selo (crédito)2808 €
- Escritura, registo e banco2904 €
- Obras9116 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 📊O anúncio está 90.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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