Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T3 com 119 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 175 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 99 027 €, 30,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 119 m², construído em 2001, certificado energético C. Localizado em rua do Moinho, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento possui uma varanda fechada, conhecida como jardim de inverno, oferecendo potencial para a adição de espaço exterior durante os planos de renovação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €175,000 está significativamente acima do valor justo de €99,027, num total de €75,973 (43.4%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, tendo em conta o seu estado e o mercado local.
Avaliação
Valor justo estimado em €99,027 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €175,000 situa-se €75,973 (43.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €175,000 face à base da zona de rua do Moinho de €303,926 (€2,554/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 25/100 (Condição 20 · Materiais 25 · Dimensões das divisões 35). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 54/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 55 · Económico 45 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Moinho
Base da zona €303,926 + condição -€92,969 + localização +€3,024 = valor justo estimado de €99,027 (€832/m²), uma diferença de €75,973 (43.4%) face ao preço pedido de €175,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Moinho | Imóvel em análise | €175,000 | €1,471 | — | 20 | 54 |
| rua Libânio Braga | Ativo | €235,000 | €2,304 | 56.7% | 30 | 45 |
| rua Diogo Cão | Ativo | €225,000 | €2,368 | 61.1% | 45 | 47 |
| rua Major Perestrelo da Conceição S / N | Ativo | €245,000 | €2,188 | 48.8% | 35 | 58 |
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 6d5405 | Ativo | €150,000 | €2,419 | 64.5% | — | 45 |
| Mediana | €230,000 | €2,336 | 58.8% | 35 | 46 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O imóvel apresenta um rendimento de 5,8%, que é atrativo para investidores em arrendamento a longo prazo; no entanto, com um valor justo de €99.027, o preço em listo de €175.000 indica que a propriedade está sobrevalorizada em 43,4%. Além disso, a baixa pontuação de condição de 25/100 sugere custos significativos de renovação, diminuindo ainda mais a atratividade do investimento, apesar do potencial rendimento estável de inquilinos a longo prazo. Arrendamento familiar Embora o tamanho e o layout do apartamento possam agradar às famílias, o valor justo da propriedade de €99.027 em comparação com o preço listado de €175.000 confirma que está sobrevalorizada em 43,4%. Além disso, a classificação do bairro de 54/100 sinaliza comodidades e ambiente medianos, o que pode não justificar o preço elevado para famílias que procuram valor e conforto.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade corre o risco de enfrentar desafios devido a uma baixa classificação de estabilidade económica de 45/100, indicando potenciais dificuldades em manter a procura de inquilinos e a receita de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 288 591 €
- Capital próprio necessário
- 148 591 €
- Prestação mensal
- 613 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -312 €
- Preço175 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3322 €
- Imposto do Selo (escritura)1400 €
- Imposto do Selo (crédito)840 €
- Escritura, registo e banco1920 €
- Obras106 108 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (25/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 43.4% acima do valor justo.
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