Apartamento em Ermesinde
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Apartamento T2 com 151 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 345 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 236 747 €, 23,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 151 m², construído em 2002, certificado energético D. Localizado em rua Nova da Formiga, 49, freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características da Propriedade: Este apartamento possui uma excelente exposição solar e três orientações de fachada, aumentando a luz natural em toda a área de estar enquanto garante privacidade em relação às unidades vizinhas.**
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €345,000 está €108,253 (31.4%) acima do valor justo de €236,747, indicando que a propriedade está sobrevalorizada com base nos padrões atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €236,747 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €345,000 situa-se €108,253 (31.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €345,000 face à base da zona de rua Nova da Formiga, 49 de €357,266 (€2,366/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 77). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Nova da Formiga, 49
Base da zona €357,266 + condição +€5,898 + localização +€19,449 = valor justo estimado de €236,747 (€1,568/m²), uma diferença de €108,253 (31.4%) face ao preço pedido de €345,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Nova da Formiga, 49 | Imóvel em análise | €345,000 | €2,285 | — | 75 | 73 |
| rua Vila Beatriz | Ativo | €230,000 | €1,966 | 14.0% | 82 | 65 |
| travessa do Maninho S / N | Ativo | €269,000 | €2,152 | 5.8% | 72 | 77 |
| rua Baixinho S / N | Ativo | €253,000 | €2,181 | 4.5% | 72 | 77 |
| Baguim do Monte (Rio Tinto) · 0016d8 | Ativo | €253,000 | €2,181 | 4.5% | 72 | 75 |
| Mediana | €253,000 | €2,167 | 5.2% | 72 | 76 |
Tese de investimento
Long-term rental O investimento neste apartamento de 2 quartos em Ermesinde não é aconselhável devido ao seu preço atual de €345,000, que excede a estimativa de valor justo de €236,747 em 31,4%. Com um rendimento bruto de apenas 4,1%, a propriedade não apresenta uma oportunidade atraente para arrendamento a longo prazo. Family rental Embora o espaço de 151m² do apartamento e a boa pontuação de estado de 78/100 sugiram que poderia atrair famílias, o preço continua demasiado alto em comparação com o valor justo de €236,747, tornando-o um investimento sobrevalorizado. Além disso, a classificação da vizinhança de 73/100 indica um apelo moderado da localização, que não justifica o preço premium listado. Value-add renovation Investir numa estratégia de renovação de valor acrescentado não é recomendado, uma vez que o preço atual de €345,000 está significativamente acima do valor justo, revelando uma diferença de 31,4%. Mesmo que as renovações possam melhorar o apelo do apartamento, o custo inicial inflacionado limita o potencial retorno sobre o investimento neste cenário sobrevalorizado.
Riscos
Vulnerabilidade económica A propriedade tem um índice de estabilidade económica de 70/100, indicando uma potencial suscetibilidade a flutuações de mercado que podem afetar a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 380 919 €
- Capital próprio necessário
- 104 919 €
- Prestação mensal
- 1164 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -542 €
- Preço345 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2760 €
- Imposto do Selo (crédito)1656 €
- Escritura, registo e banco2328 €
- Obras14 275 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 31.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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