Apartamento T3, 123 m² em Ermesinde, Valongo
Apartamento T3 com 123 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 245 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 144 992 €, 29% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 123 m², certificado energético F. Localizado em rua Engenheiro Armando de Magalhães, 538, freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: A configuração do apartamento permite fácil conversão de volta para um layout T3, e possui uma área exterior privada de aproximadamente 60m², adequada para lazer ou jardinagem.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €245,000 está significativamente acima do valor justo de €144,992, representando uma sobrevalorização de €100,008 (40,8%). Esta propriedade não apresenta uma oportunidade de investimento atraente com base na sua avaliação atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €144,992 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €245,000 situa-se €100,008 (40.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €245,000 face à base da zona de rua Engenheiro Armando de Magalhães, 538 de €291,018 (€2,366/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 53/100 (Condição 55 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Engenheiro Armando de Magalhães, 538
Base da zona €291,018 + condição -€43,050 + localização +€15,842 = valor justo estimado de €144,992 (€1,179/m²), uma diferença de €100,008 (40.8%) face ao preço pedido de €245,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Engenheiro Armando de Magalhães, 538 | Imóvel em análise | €245,000 | €1,992 | — | 55 | 73 |
| rua Sol, 139 | Ativo | €233,000 | €2,178 | 9.3% | 70 | 75 |
| Ermesinde · 0dcf03 | Ativo | €250,000 | €2,841 | 42.6% | 42 | 64 |
| rua José Domingos da Costa, 62 | Ativo | €255,000 | €1,848 | 7.2% | 72 | 71 |
| rua Dom Afonso Henriques | Ativo | €295,000 | €1,967 | 1.3% | 65 | 75 |
| Mediana | €252,500 | €2,073 | 4.0% | 68 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O imóvel está listado a €245,000, o que representa 40,8% acima do seu valor justo de €144,992, indicando uma situação de sobrevalorização do mercado. Dada a rentabilidade bruta de 4,2% e a média de qualidade do bairro de 73/100, as expectativas de arrendamento a longo prazo podem ser prejudicadas pela valorização atual e condição do imóvel. Arrendamento familiar Alistagem atual de €245,000 excede o valor justo em 40,8%, apresentando um desafio para a viabilidade do arrendamento familiar nesta zona suburbana. Embora o bairro tenha uma classificação de qualidade aceitável de 73/100, a pontuação de condição do imóvel de 53/100 atrapalha o apelo potencial para inquilinos voltados para famílias. Comprar e manter Com o imóvel avaliado em €245,000, refletindo uma sobrevalorização significativa de 40,8% em comparação com o seu valor justo de €144,992, a futura valorização pode ser desafiadora. A rentabilidade bruta de 4,2% combinada com uma condição mista do imóvel sugere que a estratégia de comprar e manter pode não gerar os retornos esperados.
Riscos
Incerteza Económica A classificação de estabilidade económica de 75/100 indica potenciais flutuações nas condições do mercado local, o que pode afetar negativamente a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 320 456 €
- Capital próprio necessário
- 124 456 €
- Prestação mensal
- 826 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -466 €
- Preço245 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7756 €
- Imposto do Selo (escritura)1960 €
- Imposto do Selo (crédito)1176 €
- Escritura, registo e banco2088 €
- Obras62 477 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (53/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 40.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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