Apartamento em Custóias, Leça do Balio e Guifões
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Apartamento T4 com 207 m² em Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, à venda por 799 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 641 184 €, 16,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 3 casas de banho de 207 m², no 2º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Custóias, Leça do Balio e Guifões, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. Destaques do Imóvel: O apartamento apresenta uma varanda ampla, ideal para relaxamento ao ar livre, e a garagem dupla oferece espaço de armazenamento substancial além da conveniência de estacionamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €799,000 está €157,816 (19.8%) acima do valor justo de €641,184. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base na análise atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €641,184 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €799,000 situa-se €157,816 (19.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €799,000 face à base da zona de Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, Porto de €685,170 (€3,310/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Custóias, Leça do Balio e Guifões, Matosinhos, Porto
Base da zona €685,170 + condição +€10,027 + localização +€55,284 = valor justo estimado de €641,184 (€3,098/m²), uma diferença de €157,816 (19.8%) face ao preço pedido de €799,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Custóias, Leça do Balio e Guifões · 99f157 | Imóvel em análise | €799,000 | €3,860 | — | 75 | 74 |
| rua de Recarei | Ativo | €418,000 | €3,215 | 16.7% | 74 | 62 |
| rua de Recarei | Ativo | €440,000 | €3,385 | 12.3% | 76 | 67 |
| rua Ângela Adelaide Calheiros Carvalho Meneses, 76 | Ativo | €449,000 | €2,032 | 47.4% | 75 | 72 |
| rua João Bosco | Ativo | €950,000 | €3,585 | 7.1% | 80 | 67 |
| Mediana | €444,500 | €3,300 | 14.5% | 76 | 67 |
Tese de investimento
Buy-and-hold O apartamento T4 em Custóias está atualmente sobrevalorizado, listado por €799,000 em comparação com um valor justo de €641,184, representando um desvio de 19,8%. Embora o bairro tenha classificações razoáveis para comodidades e qualidade dos inquilinos, a ausência de rendimento de aluguel torna-o um investimento menos atrativo a longo prazo. Family rental Dado que a propriedade está sobrevalorizada, com um desvio de avaliação de quase 20%, pode ter dificuldades em atrair famílias em busca de opções acessíveis na área. Além disso, a pontuação relativamente baixa de condição de 78/100 pode afastar potenciais inquilinos à procura de casas bem cuidadas. Long-term rental O preço atual do apartamento sugere que está sobrevalorizado a €799,000, limitando a sua viabilidade para estratégias de aluguel a longo prazo. Com um rendimento bruto de 0% e um valor justo significativamente inferior ao preço de listagem, não apresenta um cenário favorável para receitas de aluguel sustentadas.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade tem uma classificação de estabilidade económica de 70, indicando potenciais flutuações nas condições do mercado que podem afetar o retorno do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 878 018 €
- Capital próprio necessário
- 238 818 €
- Prestação mensal
- 2695 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3379 €
- Preço799 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões47 940 €
- Imposto do Selo (escritura)6392 €
- Imposto do Selo (crédito)3835 €
- Escritura, registo e banco3418 €
- Obras17 433 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 19.8% acima do valor justo.
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