Apartamento T3, 90 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal
Apartamento T3 com 90 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 246 591 €, 22,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 90 m², no 2º andar, construído em 1980, certificado energético D. Localizado em avenida Doutor António Rodrigues Manito, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Característica Única: Este apartamento inclui duas varandas, aumentando o espaço exterior e proporcionando um local ideal para o café da manhã ou relaxamento à noite no vibrante ambiente de Setúbal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €350,000 está €103,409 acima do valor justo de €246,591, correspondendo a um prémio de 29,5%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada em relação ao seu valor avaliado.
Avaliação
Valor justo estimado em €246,591 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €350,000 situa-se €103,409 (29.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de avenida Doutor António Rodrigues Manito de €247,140 (€2,746/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 54/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 55 · Económico 45 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Doutor António Rodrigues Manito
Base da zona €247,140 + condição +€4,641 + localização +€3,810 = valor justo estimado de €246,591 (€2,740/m²), uma diferença de €103,409 (29.5%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Doutor António Rodrigues Manito | Imóvel em análise | €350,000 | €3,889 | — | 75 | 54 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 25f8ff | Ativo | €515,000 | €3,388 | 12.9% | 73 | 57 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · ba5ac0 | Ativo | €360,000 | €3,529 | 9.2% | 75 | 56 |
| Setúbal (São Sebastião) · 0dcf31 | Ativo | €449,000 | €3,773 | 3.0% | 73 | 44 |
| avenida Luísa Todi | Ativo | €340,000 | €3,656 | 6.0% | 75 | 56 |
| Mediana | €404,500 | €3,593 | 7.6% | 74 | 56 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O imóvel, listado a €350,000 com um valor justo de €246,591, apresenta uma diferença significativa de 29.5%, indicando que está sobrevalorizado para investimento em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3.2%, os retornos provavelmente serão decepcionantes dada as atuais condições de mercado. Renovação com valorização Embora o apartamento tenha uma classificação de condição de 78/100, o alto preço de €350,000 em comparação ao seu valor justo de €246,591 sugere que está sobrevalorizado para estratégias de renovação com valorização. O retorno esperado sobre o investimento pode não justificar o capital inicial necessário para levar o imóvel ao seu pleno potencial, ao mesmo tempo que lida com a classificação de qualidade mais baixa do bairro, que é de 54/100.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Uma baixa pontuação de estabilidade económica de 45/100 sugere potenciais desafios na economia local que podem afetar os valores dos imóveis ou a renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 379 390 €
- Capital próprio necessário
- 99 390 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -721 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras7270 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 29.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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