Apartamento T3, 119 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal
Apartamento T3 com 119 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 449 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 188 155 €, 36,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 119 m². Localizado freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento inclui duas varandas espaçosas, sendo uma delas fechada para um uso versátil, maximizando a luz natural e melhorando a funcionalidade do espaço de estar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €449,000 está significativamente acima do valor justo de €188,155, indicando que está sobrevalorizada em €260,845 (58.1%). Esta discrepância sugere uma atractividade limitada para investidores cautelosos que buscam oportunidades no mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €188,155 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €449,000 situa-se €260,845 (58.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €449,000 face à base da zona de Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal de €322,609 (€2,711/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 73 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 81). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 44/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 45 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 55). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Setúbal (São Sebastião), Setúbal, Setúbal
Base da zona €322,609 + condição +€3,719 + localização -€4,535 = valor justo estimado de €188,155 (€1,581/m²), uma diferença de €260,845 (58.1%) face ao preço pedido de €449,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setúbal (São Sebastião) · 0dcf31 | Imóvel em análise | €449,000 | €3,773 | — | 73 | 44 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 25f8ff | Ativo | €515,000 | €3,388 | 10.2% | 73 | 57 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · ba5ac0 | Ativo | €360,000 | €3,529 | 6.5% | 75 | 56 |
| avenida Doutor António Rodrigues Manito | Ativo | €350,000 | €3,889 | 3.1% | 75 | 54 |
| avenida Mestre Lima de Freitas, 49 | Ativo | €449,000 | €2,860 | 24.2% | 74 | 54 |
| Mediana | €404,500 | €3,459 | 8.3% | 75 | 55 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 3 quartos em Setúbal não é ideal para arrendamento de longo prazo, dado o seu preço sobrevalorizado de €449,000 em comparação com um valor justo de €188,155, o que indica um gap significativo de 58.1%. Além disso, o baixo rendimento de 2.9% sugere que o investimento pode não oferecer retornos suficientes ao longo do tempo. Arrendamento familiar Esta propriedade está sobrevalorizada a €449,000, especialmente tendo em conta que o valor justo é apenas €188,155, levando a um preocupante gap de 58.1%. Com uma pontuação de vizinhança fraca de 44/100, pode ter dificuldades em atrair famílias em busca de condições de vida de qualidade a este preço.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A baixa pontuação de estabilidade económica de 35/100 indica um risco elevado de recessões económicas afetarem o valor da propriedade e a receita de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 492 817 €
- Capital próprio necessário
- 133 617 €
- Prestação mensal
- 1526 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1028 €
- Preço449 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3592 €
- Imposto do Selo (crédito)2155 €
- Escritura, registo e banco2578 €
- Obras12 272 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 58.1% acima do valor justo.
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