Moradia em São Bartolomeu de Messines
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Moradia T3 com 84 m² em São Bartolomeu de Messines, Silves, à venda por 390 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 148 315 €, 38,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 1 casas de banho de 84 m², certificado energético D. Localizado em rua de Cumeada, 124, freguesia de São Bartolomeu de Messines, concelho de Silves, distrito de Faro. Esta propriedade inclui um jardim paisagístico com irrigação automática e uma área de churrasco, melhorando a vida ao ar livre e as oportunidades de lazer num ambiente sereno com vista para as montanhas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €390,000 está significativamente acima do valor justo de €148,315, situando-se €241,685 (62,0%) acima deste. Esta propriedade está sobrevalorizada com base na sua avaliação de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €148,315 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €390,000 situa-se €241,685 (62.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €390,000 face à base da zona de rua de Cumeada, 124 de €169,260 (€2,015/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 72/100 (Condição 75 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 65 · Serviços 70 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua de Cumeada, 124
Base da zona €169,260 + condição -€3,412 + localização +€7,500 = valor justo estimado de €148,315 (€1,766/m²), uma diferença de €241,685 (62.0%) face ao preço pedido de €390,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Cumeada, 124 | Imóvel em análise | €390,000 | €4,643 | — | 75 | 63 |
| São Bartolomeu de Messines · 023cd8 | Ativo | €530,000 | €4,206 | 9.4% | 80 | 75 |
| autoestrada EM530-1, 54 | Ativo | €580,000 | €4,328 | 6.8% | 67 | 72 |
| Silves · 0dcf1f | Ativo | €1,080,000 | €3,612 | 22.2% | 75 | 68 |
| Silves · 6fbc70 | Ativo | €794,999 | €5,559 | 19.7% | 75 | 72 |
| Mediana | €687,500 | €4,267 | 8.1% | 75 | 72 |
Tese de investimento
Alojamento de curto-prazos A propriedade está sobrevalorizada a €390,000 em comparação com o valor justo de €148,315, resultando numa discrepância significativa de 62,0%. Dada a yield bruta de 0%, esta estratégia não geraria retornos adequados no competitivo mercado de arrendamento de férias do Algarve. Compra e retenção Investir nesta propriedade para uma estratégia de compra e retenção seria imprudente devido à sua avaliação exagerada e à discrepância de 62,0% em relação ao valor justo. A falta de yield adequada (0%) sugere ainda que o potencial de valorização a longo prazo não é suficientemente promissor neste cenário. Arrendamento familiar Com uma discrepância de avaliação de 62,0% e um preço atual de €390,000, esta propriedade está acima do valor justo para uma estratégia de arrendamento familiar. Além disso, a condição da propriedade (72/100) e a classificação do bairro (63/100) não apoiam uma oportunidade de investimento atraente para inquilinos familiares. Não é ideal para Esta propriedade não é adequada para o mercado de luxo devido à sua natureza sobrevalorizada e à falta de características premium. Além disso, como alojamento para estudantes, não atende às demandas dadas as suas métricas de avaliação e yield.
Riscos
Sensibilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 55 indica um risco moderado para a futura receita de aluguer, uma vez que flutuações económicas podem afetar negativamente a procura e retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 431 231 €
- Capital próprio necessário
- 119 231 €
- Prestação mensal
- 1315 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1616 €
- Preço390 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3120 €
- Imposto do Selo (crédito)1872 €
- Escritura, registo e banco2436 €
- Obras15 303 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 62.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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