Moradia T2, 131 m² em São Bartolomeu de Messines, Silves
Moradia T2 com 131 m² em São Bartolomeu de Messines, Silves, à venda por 290 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 248 697 €, 14,2% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q5 (básica). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, soalho de madeira e pavimento flutuante.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 131 m², construído em 1951, certificado energético F. Localizado em rua da Junqueira, 42, freguesia de São Bartolomeu de Messines, concelho de Silves, distrito de Faro. Esta propriedade apresenta uma localização central em São Bartolomeu de Messines com acesso conveniente a serviços essenciais e principais estradas, aumentando o seu apelo para a vida diária.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €290,000 está significativamente acima do valor justo determinado de €248,697, resultando numa sobrevalorização de €41,303 (16,6%). Isto indica que a propriedade está sobrevalorizada e pode apresentar desafios para revenda.
Avaliação
Valor justo estimado em €248,697 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €290,000 situa-se €41,303 (16.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €290,000 face à base da zona de rua da Junqueira, 42 de €263,229 (€2,009/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 30/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €263,229, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €248,697 (€1,898/m²), uma diferença de €41,303 (16.6%) face ao preço pedido de €290,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Junqueira, 42 | Imóvel em análise | €290,000 | €2,214 | — | 25 | 64 |
| autoestrada N124 | Ativo | €499,000 | €4,664 | 110.7% | — | 70 |
| São Bartolomeu de Messines · 82c78f | Ativo | €380,000 | €1,407 | 36.4% | 60 | 71 |
| São Bartolomeu de Messines · 0324a2 | Ativo | €225,000 | €2,064 | 6.8% | — | 73 |
| São Bartolomeu de Messines · cfdd67 | Ativo | €399,000 | €5,051 | 128.1% | — | 62 |
| Mediana | €389,500 | €3,364 | 52.0% | 60 | 71 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental A propriedade está sobrevalorizada com uma diferença notável de 16,6% em relação ao valor justo, o que a torna um investimento menos atrativo para alojamento temporário. Além disso, com um rendimento bruto de 0% e uma classificação de condição de apenas 30, carece do apelo necessário para atrair turistas em busca de acomodações de qualidade. Long-term rental Tendo em conta o seu prémio de 16,6% sobre o valor justo e um rendimento bruto de 0%, esta propriedade não é uma opção viável para arrendamentos de longa duração. A classificação de condição de 30 indica que seria necessário um investimento significativo para torná-la habitável, diminuindo ainda mais o seu potencial de atratividade para arrendamentos. Buy-and-hold Com um preço que é 16,6% acima do valor justo, esta estratégia de compra e manutenção é comprometida, uma vez que a propriedade não promete uma apreciação suficiente no valor. A atual classificação de condição de 30 sugere desafios contínuos de manutenção, minando a viabilidade do investimento a longo prazo deste ativo.
Riscos
Risco de Dependência Económica A pontuação de estabilidade económica de 60 indica uma potencial vulnerabilidade a flutuações de mercado, enquanto a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 55 sugere um risco de taxas de rotatividade mais elevadas que podem impactar a sustentabilidade do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 418 163 €
- Capital próprio necessário
- 186 163 €
- Prestação mensal
- 978 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1202 €
- Preço290 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 906 €
- Imposto do Selo (escritura)2320 €
- Imposto do Selo (crédito)1392 €
- Escritura, registo e banco2196 €
- Obras111 350 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 36%).
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