Apartamento T2, 97 m² em Alvalade, Lisbon
Apartamento T2 com 97 m² em Alvalade, Lisbon, à venda por 710 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 184 695 €, 42,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 97 m², construído em 1974, certificado energético C. Localizado em avenida de Roma, freguesia de Alvalade, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui um espaçoso terraço de 60m², ideal para relaxamento ao ar livre e entretenimento, e beneficia de uma excelente orientação solar norte-sul para abundante luz natural durante todo o dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €710,000 está significativamente acima do valor justo de €184,695, resultando em uma sobrevalorização de €525,305 (74,0%). Esta propriedade não é um investimento válido com base em sua avaliação incorreta.
Avaliação
Valor justo estimado em €184,695 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €710,000 situa-se €525,305 (74.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €710,000 face à base da zona de avenida de Roma de €500,423 (€5,159/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 81/100 (Condição 78 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 79). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 85/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida de Roma
Base da zona €500,423 + condição +€9,094 + localização +€21,565 = valor justo estimado de €184,695 (€1,904/m²), uma diferença de €525,305 (74.0%) face ao preço pedido de €710,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida de Roma | Imóvel em análise | €710,000 | €7,320 | — | 78 | 85 |
| rua de Campolide, 378 | Ativo | €660,000 | €5,500 | 24.9% | 78 | 78 |
| praça das Novas Nações | Ativo | €685,000 | €6,116 | 16.4% | 76 | 88 |
| rua Sampaio e Pina | Ativo | €950,000 | €9,314 | 27.2% | 82 | 84 |
| rua Bernardo Lima, 22 | Ativo | €670,000 | €6,700 | 8.5% | 85 | 94 |
| Mediana | €677,500 | €6,408 | 12.5% | 80 | 86 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Alvalade está atualmente sobrevalorizada a €710,000, significativamente acima do seu valor justo de €184,695, representando uma diferença de 74.0%. Com um rendimento bruto de apenas 2.5%, investir num arrendamento a longo prazo não atenderia às expectativas de retorno exigidas num mercado altamente competitivo. Arrendamento de férias a curto prazo Dado o alto preço de listagem de €710,000 contra um valor justo de €184,695, a propriedade está sobrevalorizada em 74.0%, o que levanta preocupações sobre a sua capacidade de gerar retornos competitivos em arrendamentos a curto prazo. Embora a área ofereça uma forte procura, o rendimento reduzido de 2.5% levanta dúvidas sobre a rentabilidade potencial neste segmento. Comprar e manter Com o preço de listagem atual a €710,000 e um valor justo de €184,695 indicando que está sobrevalorizada em 74.0%, uma estratégia de comprar e manter parece arriscada e pouco provável de gerar ganhos satisfatórios a longo prazo. O baixo rendimento bruto de 2.5% sugere ainda que este investimento poderá não ter um bom desempenho a longo prazo em comparação com outras oportunidades no mercado.
Riscos
Risco de Estabilidade dos Inquilinos: O índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica potenciais flutuações nas taxas de ocupação, o que pode levar a incertezas na receita se ocorrer uma rotatividade acima da média.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 768 226 €
- Capital próprio necessário
- 200 226 €
- Prestação mensal
- 2413 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1786 €
- Preço710 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões42 600 €
- Imposto do Selo (escritura)5680 €
- Imposto do Selo (crédito)3408 €
- Escritura, registo e banco3204 €
- Obras3334 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 74.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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