Apartamento T1, 146 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal
Apartamento T1 com 146 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 349 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 233 658 €, 24,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 146 m², certificado energético D. Localizado em rua das Areias, 9, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma adega na garagem privada, acrescentando luxo e comodidade para entusiastas, e possui uma orientação este-oeste que proporciona abundante luz natural ao longo do dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €349,000 está significativamente acima do valor justo de €233,658, resultando numa sobrevalorização de €115,342, ou 33,0%. Esta propriedade não está posicionada como um investimento justo com base na sua avaliação atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €233,658 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €349,000 situa-se €115,342 (33.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €349,000 face à base da zona de rua das Areias, 9 de €395,806 (€2,711/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 70 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 82). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 49/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 40 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 50). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua das Areias, 9
Base da zona €395,806 + condição +€2,738 + localização -€927 = valor justo estimado de €233,658 (€1,600/m²), uma diferença de €115,342 (33.0%) face ao preço pedido de €349,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua das Areias, 9 | Imóvel em análise | €349,000 | €2,390 | — | 70 | 49 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 4b9a3b | Ativo | €245,000 | €2,450 | 2.5% | 80 | 55 |
| Setúbal (São Sebastião) · 96c49c | Ativo | €179,000 | €2,521 | 5.5% | 73 | 49 |
| praceta Doutor José Romão dos Santos Ferro, 27 | Ativo | €199,000 | €2,010 | 15.9% | 70 | 46 |
| Setúbal (São Sebastião) · 4ba223 | Ativo | €175,000 | €2,612 | 9.3% | — | 49 |
| Mediana | €189,000 | €2,486 | 4.0% | 73 | 49 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento T1 em Setúbal está sobrevalorizado a €349,000 em comparação com o seu valor justo de €233,658, resultando numa diferença significativa de 33,0%. Considerando a falta de rendimento e a classificação do bairro de 49/100, o potencial de arrendamento a longo prazo parece limitado e desapelativo para os investidores. Renovação de valor acrescentado Embora a propriedade apresente uma oportunidade para renovações que acrescentem valor, o preço pedido atual é excessivo e não é compatível com o seu valor justo. Com uma pontuação de condição de 76/100, qualquer retorno sobre o investimento através de renovações pode não compensar suficientemente o elevado preço de compra inicial. Arrendamento familiar O potencial para arrendamento familiar é prejudicado pelo preço da propriedade, que está acima do valor justo, tornando-a menos atrativa para famílias que procuram habitação acessível em Setúbal. As condições atuais do mercado e o baixo rendimento de 0% sugerem que a acessibilidade e as comodidades voltadas para a família podem não estar bem alinhadas com as perspetivas financeiras do investimento.
Riscos
Risco de Crise Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 35/100, existe um risco significativo de condições de mercado adversas que possam afetar o valor das propriedades e o potencial de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 388 088 €
- Capital próprio necessário
- 108 888 €
- Prestação mensal
- 1186 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1508 €
- Preço349 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 220 €
- Imposto do Selo (escritura)2792 €
- Imposto do Selo (crédito)1675 €
- Escritura, registo e banco2338 €
- Obras17 063 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 33.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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