Apartamento T4, 201 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal
Apartamento T4 com 201 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, à venda por 480 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 386 320 €, 16,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 201 m², construído em 2009. Localizado freguesia de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. O apartamento possui quatro varandas, incluindo uma com churrasqueira e pia, melhorando as opções de vida ao ar livre e de entretenimento para as famílias.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €480,000 ultrapassa o valor justo de €386,320 em €93,680 (19.5%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere potenciais desafios na recuperação do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €386,320 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €480,000 situa-se €93,680 (19.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €480,000 face à base da zona de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, Setúbal de €629,733 (€3,133/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 77). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, Setúbal
Base da zona €629,733 + condição +€8,794 + localização +€31,806 = valor justo estimado de €386,320 (€1,922/m²), uma diferença de €93,680 (19.5%) face ao preço pedido de €480,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 25f8b9 | Imóvel em análise | €480,000 | €2,388 | — | 75 | 73 |
| Amora · 89367e | Ativo | €399,500 | €3,275 | 37.1% | 75 | 75 |
| praceta Gregório Crispim Oliveira | Ativo | €243,000 | €2,292 | 4.0% | 75 | 79 |
| rua Doutor Emídio Guilherme Garcia Mendes, 12 | Ativo | €269,000 | €2,514 | 5.3% | 80 | 72 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 38bacf | Ativo | €580,000 | €5,000 | 109.4% | 75 | 84 |
| Mediana | €334,250 | €2,895 | 21.2% | 75 | 77 |
Tese de investimento
Aluguer de longo prazo A propriedade em União das Freguesias do Seixal está sobrevalorizada em 19,5% em comparação com o seu valor justo, tornando-a uma má candidata para estratégias de aluguer de longo prazo. Com um rendimento bruto de 0% e uma classificação de qualidade do bairro de 73/100, o investimento não oferece um potencial de retorno adequado para rendimento sustentado. Aluguer familiar Tendo em conta que o valor justo da propriedade é de €386,320 em comparação com o preço de listagem de €480,000, é evidente que a propriedade está sobrevalorizada para uso como aluguer familiar. A atratividade limitada é indicada por uma classificação de condição de 78/100 e características do bairro que podem não facilitar um mercado forte voltado para famílias. Compra e manutenção Uma vez que a propriedade está avaliada em 19,5% acima do seu valor de mercado justo, seguir uma estratégia de compra e manutenção não é aconselhável neste contexto. A falta de rendimento de aluguer (0%) combinada com as classificações de condição e do bairro sugerem que será desafiador realizar uma valorização significativa ao longo do tempo.
Riscos
Sensibilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 70/100, existe um risco potencial de flutuações económicas que podem impactar negativamente a receita do imóvel e a retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 532 460 €
- Capital próprio necessário
- 148 460 €
- Prestação mensal
- 1682 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2096 €
- Preço480 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3840 €
- Imposto do Selo (crédito)2304 €
- Escritura, registo e banco2652 €
- Obras17 964 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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